Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Кто такой застройщик в строительстве.

11 советов как выбрать подрядчика для строительства дома

Выбор подрядчика для строительства дома – задача стратегическая. Здесь ошибаться нельзя! Найти огрехи (при очень большом желании) можно в работе любого профессионала, тем более, если заказчик достаточно хорошо разбирается в теме строительства и нюансах конкретной технологии. Недаром говорят, что у каждой стройки своя история, в том числе история ошибок. Однако, выбирая подрядчика методом «научного» тыка, вы рискуете превратить стройку в одну большую ошибку. А это чревато потерей не только денег и времени, но и здоровья (вы же знаете, что все болезни из-за нервов).

«Правильный выбор застройщика – это 70% успеха»,– утверждает Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР». Но как выбрать правильно? Наши рекомендации тем, кто убеждён в неэффективности метода тыка и не надеется на русский авось.

Совет 1. Определитесь с функционалом дома. Ответьте себе на вопрос: «Для кого и для чего вы строите дом? Какие задачи он должен решать?»

Можете прописать все требования на бумаге, чтобы сформулировать их максимально чётко. В дальнейшем это определит архитектурные и планировочные особенности дома. «Главное, что нам, как застройщику, требуется от вас, – понимание функционала вашего дома, – комментирует Анна Микуляк. – Строите вы дом для постоянного или сезонного проживания? Кто будет жить в доме? Планируете ли вы содержать домашних животных? Например, один из наших заказчиков содержал большую собаку, которой вредно лежать на тёплом полу. Поэтому мы отказались от обустройства тёплых полов. Нужно понимать, что вы хотите от дома. Будете ли вы там гостей встречать каждые выходные или мечтаете о небольшом доме для уединённого проживания с семьёй. Никаких специфических нюансов, вроде того, как лучше расположить дом на участке, сколько нужно отступить от участка соседа, насколько большими должны быть окна, какого размера должна быть бойлерная и какие требования к ней предъявляются, вам знать не нужно. Для решения каждой задачи у нас есть ответственные специалисты (архитекторы, инженеры, прорабы и т.д.). Вам же надо определиться, какого размера у вас должна быть, например, детская. Для одного ребёнка она будет или для двоих. Вот это важнее».

Совет 2. Прежде чем начинать строительство деревянного дома по канадской технологии и выбирать подрядчика, вникнете в тему.

Даже если вы далеки от строительства, как Австралия ото всех остальных материков, вам необходимо разобраться в вопросе самому. Знание темы и более-менее чёткие представления о технологии (в частности, каркасного домостроения) позволят вам, во-первых, избежать многих ошибок, а, во-вторых, понимать, что делает подрядчик, и уверенно задавать вопросы, если в какой-то момент недопонимание возникнет. Ну и, в-третьих, человека, владеющего информацией (или знающего, где её раздобыть), обмануть куда сложнее.

Список литературы и интернет-ресурсов, которые могут оказаться полезными в изучении вопроса, приведён в статье «Как проверять качество стройки каркасного дома по этапам».

Совет 3. Решив строить деревянный каркасный дом, обращайте внимание только на те фирмы, которые давно специализируются на каркасном строительстве

Подрядчиков сегодня пруд пруди! Но вам нужен тот, кто много лет специализируется на каркасном домостроении и обязательно имеет хорошую производственную базу. Впрочем, если фирма занимается, преимущественно, строительством домов из бруса, вполне возможно, что она пойдёт вам навстречу, с энтузиазмом взявшись за возведение вашего каркасника. Тем более, что в условиях кризиса застройщики становятся более гибкими и сговорчивыми. Но канадская технология, как и любая другая, предполагает не только знание множества нюансов, но и наличие высокотехнологичного оборудования, дабы не пришлось мастерить каркасный дом из пиломатериала прямо на строительной площадке.

Доверяя строительство домов под ключ подрядчику без опыта в каркасном домостроении, вы рискуете, как минимум, затянуть стройку (а ведь каркасники многие выбирают именно из-за высоких темпов строительства). О худших последствиях говорить не будем – они могут быть какими угодно. Добавим лишь, что настороженное отношение к каркасникам в России отчасти сформировано «обжёгшимися» на сотрудничестве с горе-подрядчиками. Анализ проваленных объектов, строящихся по канадской технологии, показал, что строителями были допущены грубейшие технологические ошибки, в результате чего заказчик получает домик Ниф-Нифа, а подрядчик, пользуясь некомпетентностью заказчика, списывает все на якобы недостатки каркасников.

Запомните, хороший каркасный дом мало чем отличается по прочности от своего кирпичного собрата, а по многим важным показателям превосходит его.

Совет 4. Будьте реалистами: не соблазняйтесь на заманчивые предложения подрядчиков построить вам каркасный дом «под ключ» за 1,5- 2 млн. руб.

О том, сколько стоит правильный дом на основе деревянного каркаса и почему он дороже «средненького» сруба, мы рассказывали в статье «Из чего лучше строить дом сегодня». А вот, как комментирует ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке каркасного домостроения, специалист:

«Большая часть строителей каркасных домов становится заложниками стереотипов покупателей и стремится им соответствовать. Если 50% строителей, в которые входит и компания «РНР», объясняют потенциальному клиенту, что каркасный дом не может стоить дешево, потому что для его строительства используются только качественные материалы и конструкции, благодаря чему каркасник простоит без капремонта более 200 лет, то вторые 50% идут по пути наименьшего сопротивления. Они стараются максимально соответствовать ожиданиям покупателя, уверенно заявляя, что каркасный дом действительно дешёвый. Ведь нет ничего проще, чем сбить из досок коробку, заложить в неё утеплитель и жить – не тужить» (Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР»).

Совет 5. Выделите время на мониторинг рынка.

Даже «отсеяв» подрядчиков, которые не занимаются строительством по каркасной технологии, вы столкнётесь с тем, что специализированных фирм не так уж и мало. А с ростом популярности каркасной технологии их становится всё больше.

Мониторинг рынка позволит вам разобраться и в дальнейшем сориентироваться в предложениях компаний. Для этого рекомендуем:

  • изучить сайты застройщиков, изучить портфолио построенных объектов и проанализировать представленную информацию
  • посетить выставки деревянного домостроения , чтобы получить полное представление о новых технологиях, изучить предложения рынка и наладить контакты с застройщиками
  • обязательно съездить не на демонстрационные площадки застройщика (где все может быть хорошо и красиво), а на реально строящиеся объекты и самим оценить качество строительства и профессионализм строителей
  • приехать в офис компании, чтобы пообщаться с подрядчиком лично и принять решение о сотрудничестве

Совет 6. Изучите как можно больше информации о компании, которую планируете выбрать в качестве ответственного подрядчика.

История существования компании и количество построенных ею домов – факты, конечно, красноречивые. Но без доказательств это всего лишь «голые» цифры. Ну, какая радость вам с того, что компания существует 15 лет на рынке, а каркасную технологию вот только-только начала осваивать? Другое дело, когда компания все 15 лет специализируется на строительстве каркасных домов. С количеством реализованных проектов та же самая история. Подрядчик может хвастаться, что ежегодно возводит сотни домов , но нужно понимать, что это за дома и какого они качества. Можно ли их называть домами или это скорее дачные или садовые домики!?

«Ежегодно мы строим порядка 50 домов. При этом каждый этап строительства у нас выполняется, как правило, отдельными бригадами. То есть, на выполнение различного вида работ есть свои специалисты. Строительные бригады, специализирующиеся у нас на монолите и возведении фундаментов, профессиональные плотники и сборщики каркасов, инженерные бригады, выполняющие прокладку коммуникаций ( отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция), сертифицированные электрики, отвечающие за электроснабжение и слаботочные системы вашего дома. Кроме того, есть отдельные бригады для выполнения внутренних работ- от зашивки стен гипсокартонном, до высококачественной отделки помещений. Есть у нас в штате и дизайнеры интерьера. Но даже располагая широким диапазоном специалистов, мы физически не можем реализовывать баснословное количество проектов. Потому что к каждой задаче подходим индивидуально, тщательно прорабатывая каждый этап», – комментирует Анна Микуляк.

Не спешите сразу соглашаться и в том случае, когда подрядчик предоставляет портфолио с красивыми фотографиями построенных домов. Это могут быть фотографии, взятые с открытых источников в интернете или украденные у конкурентов. Поэтому поинтересуйтесь не только финальными картинками законченных домов, но и попросите представить фотографии показанных домов в процессе строительства, где вы можете посмотреть все этапы работ, выполненные конкретно этим подрядчиком. Ведь, согласитесь, если у подрядчика отсутствуют фотографии показываемых вам домов в процессе строительства, то маловероятно, что эти дома строились данной фирмой и это всего лишь демонстрация “веселых картинок”

Совет 7. Попросите контакты клиентов, чтобы иметь возможность посмотреть готовые дома и узнать мнение тех, кто уже воспользовался услугами подрядчика и проживает в построенных им домах.

Это, пожалуй, самое очевидное свидетельство опыта, квалификации и надёжности подрядчика. В случае, если по каким-либо причинам, например, ссылаясь на конфиденциальность информации или нежелание тревожить клиентов, подрядчик отказывается предоставить контакты своих клиентов, он должен предложить вам альтернативу в виде посещения демонстрационной площадки. Наличие таковой является очередным подтверждением серьёзности и надёжности компании. Так, компания «РНР» практикует показ клиентам домов на стадии монтажа каркаса и уже готового к сдаче. «Если человек до этого смотрел только кирпичные дома, то да, чаще всего он с настороженностью относится к каркасникам. Но если до нас человек уже успел посмотреть 2-3 каркаса, то когда он приезжает к нам на площадку и видит каркас от «РНР», раскладку балок, готовые стеновые панели, усиление «допами», осознаёт, что предлагаемая нами конструкция, в основе которой лежит оригинальная двутавровая балка, действительно надёжная. В 90% случаев после посещения наших объектов потенциальный клиент готов выбрать каркасную технологию для строительства своего дома, становясь клиентом реальным», – рассказывает Анна Микуляк.

Совет 8. Выбирайте подрядчика, который одновременно является производителем строительных материалов.

Строителей много, но далеко не каждый из них является производителем. А между тем, никто не знает технологию и стройматериал лучше, чем производитель. Те, кто уже успел построить дом, по каркасной технологии в частности, соглашаются, что сотрудничество с застройщиком, являющимся непосредственным производителем, позволяет:

  • свести к нулю количество ошибок, допускаемых при строительстве
  • обеспечить заявленное качество и надёжность постройки
  • сэкономить время, деньги и нервы, исключив лишних участников в строительстве дома

Так, компания «РНР», помимо того, что является непосредственным производителем оригинальной двутавровой балки, изготавливаемой по лицензии канадской компании Nascor, выступает ещё и застройщиком каркасных домов. «У нас два собственных завода – в Ростове и Подмосковье, где подготавливается древесина, производится двутавр и собираются сами конструкции. Хочу отдельно отметить, что «РНР» не занимается сборкой каркаса в условиях, всё делается на фабрике – только так мы можем обеспечить надёжность и идеальную геометрию каркаса», – комментирует Леонид Морозов, инженер по строительству компании «РНР». Его коллега – Павел Спивак, главный инженер «РНР», дополняет: «Мы освобождаем клиентов от решения технических вопросов, осуществляя контроль проектирования, контроль прорабов и бригад, контроль качества выполняемых работ по объекту на каждом этапе строительства».

Фактически речь идёт не только о непосредственном строительстве, но и о шеф-монтаже (техническом надзоре), предусматривающем столь необходимое наблюдение и организационно-техническое руководство поставками материалов и монтажом. Такой комплексный подход обеспечивает высокое качество строительства при гарантированном соблюдении технологии.

Совет 9. Оцените качество древесины, которая «ляжет» в основу каркаса, потому что от этого напрямую зависит будущее вашего дома.

Возможность лично оценить качество древесины – ещё одно преимущество сотрудничества с подрядчиком-производителем. От того, насколько хорошо подготовлена древесина, в итоге будет зависеть надёжность всей постройки и срок её службы. От этого же во многом зависит и стоимость дома.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Знаменке: особенности деятельности, режим работы, адрес

Предлагая деревянный каркасный дом «под ключ» за 500 т.р., подрядчик, наверняка, не заботится о качестве используемой древесины. Как правило, такие «эконом»-предложения подразумевают каркас из сырого дерева, завуалированный под определением «древесина естественной влажности класса С». К сведению, класс С допускает почти любые пороки древесины. Знаете, что в таком случае произойдёт уже через год? Каркас из сырых досок, вместе с утеплителем запечатанный плёнкой, начнёт гнить! Остановить процесс гниения практически невозможно. Таким образом, ваш дом очень скоро превратится в рассадник плесени, грибка, болезнетворных бактерий, став непригодным для жизни. В общем, светит вам полный демонтаж и переделка стен. И тут впору бы вспомнить о том, что скупой платит дважды…

«Древесина бывает разного качества: подготовленная для того, чтобы строить дом, и, соответственно, неподготовленная. Наша древесина – подготовленная! Использование сухой строганной балки – главная особенность каркасов «РНР», – комментирует Наталья Фирстова, главный архитектор компании «РНР». – Но при этом влажность древесины должна быть не менее 12%. Мы добиваемся этого с помощью специальной сушильной камеры. На производство поступает свежеспиленный лес, где в последующем древесина сушится и проходит дополнительную подготовку. Я имею в виду обработку антипиренами, антисептиками, что позволяет защитить дерево от различных насекомых вроде короедов, а также воздействия влаги и конденсата».

Совет 10. Категорически откажитесь от приблизительной сметы и упрощённого сметного расчёта! При заключении договора подряда требуйте детального составления сметы!

Даже человек, далёкий от строительной темы, понимает, что строительство дома (тем более «под ключ») предполагает выполнение огромного объема работ. Контролировать расходы на оплату труда многочисленных специалистов (от квалифицированных проектировщиков до разнорабочих «принеси-подай», без которых не обходится ни одна стройка) и закупку внушительной номенклатуры строительно-отделочных материалов невозможно без сметы. Невозможно это сделать и имея на руках так называемую приблизительную смету. В последнем случае подвох заключается не только в том, что в результате стоимость строительства может быть сильно завышена, но и в том, что в разгар стройки подрядчик может сделать вам «сюрприз» в виде списка неучтённых дополнительных работ. При наличии приблизительной сметы парировать вам будет нечем. Смета же приблизительная!

Уберегите себя от таких сюрпризов – составьте детальную смету и уделите время, чтобы наедине с калькулятором самостоятельно всё перепроверить, разобраться в позициях и ценах. Любые сомнительные пункты или возникшие расхождения и вопросы помечайте цветом и не стесняйтесь позвонить потенциальному подрядчику (либо приехать в офис), чтобы получить внятный однозначный ответ. Идеально, если у вас есть возможность нанять второго подрядчика, который бы составил альтернативную смету. Пусть это будет платно. Но даже заплатив за смету дважды (двум разным специалистам), вы всё равно останетесь в плюсе, застраховав себя от неучтённых дополнительных работ и возможной переплаты/завышенной цены на отдельные виды работ и/или строительно-отделочные материалы.

Но если возможности привлечь второго подрядчика нет, не велика потеря. В конце концов, сегодня все справочники выложены в открытом доступе в интернете. Без особого труда можно узнать, сколько весит кубометр бетона или погонный метр арматуры, нормы расхода любого материала, да и цены на материалы сравнить несложно. На дворе XXI век! Проанализировать смету можно, не выходя из дома!

Уделив пристальное внимание согласованию сметы, вы потом не раз похвалите себя, высоко оценив свою предусмотрительность и интеллектуальный уровень. Ну, и наоборот: подпишите смету не глядя, и… Здравствуйте, грабли, давно не виделись!

Совет 11. Требуйте гарантий, но не соблазняйтесь на пожизненные.

Гарантия производителя на материал и гарантия подрядчика на выполненные работы – немаловажный фактор. В соответствии со ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, «…предельный срок обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда составляет 5 (пять) лет». Причём пятилетний гарантийный срок распространяется на результаты работ строительного подряда, независимо, установлен ли на них гарантийный срок.

Однако некоторые подрядчики гордо заявляют о предоставлении гарантии в 30-50-75 лет, а то и пожизненной. Насколько это оправдано, комментирует Анна Микуляк: «Мы даем гарантию на всё, что мы делаем: на все выполняемые нами работы и используемые материалы. Естественно, на материалы (кроме каркаса, производителем которого мы являемся) предоставляется гарантия производителя. Например, мы не являемся производителем кровли, которую используем, но, тем не менее, на неё распространяется гарантия производителя. Да, иногда мы сталкиваемся с возражениями клиентов, считающих, что гарантия 5 лет на дом, который должен прослужить, как минимум, полвека, слишком мала. Ведь некоторые компании представляют гарантию чуть ли не пожизненную! Но ответьте себе на вопрос: кто даёт вам гарантию? Фирма, которая существует на рынке без году неделя и может исчезнуть через полгода? Для недобросовестных подрядчиков все средства привлечения клиентов хороши, в том числе и обещания гарантии на весь срок эксплуатации дома. А клиенты, в свою очередь, теряют бдительность, полагая, что если фирма даёт такую гарантию, значит, она всенепременно надёжная. Но пожизненная гарантия, к сожалению, далеко не всегда свидетельствует о надёжности компании. Поэтому мой совет всем, кто сейчас выбирает подрядчика – наведите справки о компании. Тем более, что все данные сегодня находятся в свободном доступе! Если компания существует меньше трех лет, подумайте, нужна ли вам такая гарантия?».

Возможно, на столь тщательный мониторинг рынка и проверку подрядчиков решится не каждый. Но прежде чем пренебрегать одним из советов, подумайте, что речь идёт о доме, в котором долгое время, а возможно, и всю жизнь придётся жить вам и вашим близким.

С количеством реализованных проектов та же самая история.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным.

Как выбрать надежного застройщика. 10 советов.

Работу агенту оплатит застройщик.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

  • устав юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • протокол о назначении руководителя организации;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, касающаяся дома;
  • документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика если только потребитель не подал иск по своему месту жительства.

Сроки: сколько можно ждать квартиру?

Информация полезна в двух случаях:

вы купили квартиру и ждете, когда дом будет сдан;

вы предварительно изучаете договор долевого участия.

Время строительства зависит от типа воздвигаемого объекта. Минимальный период – полгода. Это характерно для «панелек», которые собираются из уже готовых блоков. Наибольшая трудность – в их соединении и транспортировке. От полутора лет создаются монолитно-каркасные здания. Кирпич выкладывается вручную, потому и требуется больше времени. Однако, здесь в качестве каркаса применяются уже готовые блоки оснований в отличие от полностью кирпичных домов. Они «складываются по кирпичику» с нуля около двух с половиной лет.

Дата заселения не всегда срывается по вине девелопера.

5 правил выбора надежного застройщика: дом, который построил….

Квартира в новостройке – заветная мечта и цель множества омичей. Кто-то считает покупку жилья на этапе строительства самым выгодным видом вложения денег, другие сравнивают инвестиции в новостройки с лотереей и азартными играми. С вступлением в силу поправок к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» 1 июля 2018 года тема покупки строящегося жилья, по мнению юристов, и вовсе скрылась «под водой» предположений, гипотез и мифов.

Перед тем как начать присматривать квартиру в новостройке, правозащитник и директор Общества защиты прав потребителей в сфере строительства Дмитрий Дмитриев рекомендует омичам прежде всего повысить свою юридическую грамотность в сфере жилищного строительства.

Все граждане, собирающиеся вкладываться в новостройку, слышали о 214-ФЗ и новых поправках, благодаря которым покупка квартир в строящихся домах станет абсолютно безопасной, однако тех, кто действительно читал закон, единицы.

«Июльские поправки к 214-ФЗ создали крайне невыгодные и рисковые для застройщиков условия. Если их все-таки сделают обязательными для всех, разумные застройщики просто не будут работать по 214-ФЗ, то есть по договорам долевого участия, а уйдут в другие схемы работы – в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), – прогнозирует Дмитрий Дмитриев. – Стоит учесть, что сфера ЖСК еще меньше регулируется законодательством, она не подпадает под 214-ФЗ, и пайщики защищены хуже дольщиков».

Кроме того, напоминают юристы, стоит помнить, что договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) с юридической точки зрения не является покупкой недвижимости, по сути это беспроцентный кредит застройщику.

«В этом корень непонимания, – считает эксперт. – Не обладая знаниями и не осознавая рисков, люди вкладываются в новостройки, надеясь на поддержку государства, потому что слышали, что есть закон 214-ФЗ, где вроде бы есть какие-то гарантии».

Юрист подчеркивает: обещания властей «не бросать дольщиков», по сути, не имеют законодательной базы, государство не дает никаких юридических гарантий и не имеет права достраивать частные объекты на бюджетные деньги. Ответственность за выбор новостройки и застройщика всецело принадлежит покупателю и поэтому выбирать следует максимально осознанно и только из тех, кто имеет безупречную репутацию в строительстве.

Как выбрать надежного застройщика: 5 главных критериев оценки

Одна из неправильных, но популярных среди россиян схем выбора новостройки: поискать объект в желаемом районе и выбрать самое дешевое предложение. Самыми дешевыми квартирами вымощена дорога в будущее «обманутых дольщиков», уверены юристы. Правильный путь: начать выбор квартиры с выбора надежного застройщика. Вместе с экспертом мы разобрали основные критерии оценки строительных компаний.

1) Репутация застройщика

По мнению юристов, это основной критерий выбора жилья в строящихся домах. За 15-летнюю историю жилищного строительства в Омске уже можно выделить категорию надежных застройщиков-лидеров, которых, по подсчетам экспертов, в нашем регионе можно пересчитать по пальцам одной руки.

«В условиях рыночной экономики важно самостоятельно собирать и анализировать информацию о застройщике, – уверен Дмитрий Дмитриев. – Главное здесь – исполнение всех обязательств по предыдущим объектам строительства. Если самостоятельно принять решение сложно, за советом лучше обращаться к незаинтересованным лицам – юристам – или обратиться за консультацией в Министерство строительства Омской области. Даже к советам риелторов нужно относиться осторожно, есть недобросовестные специалисты по недвижимости, которые работают от проблемных застройщиков и получают повышенную комиссию от сделок».

На практике при изучении информации о застройщике стоит обратить внимание, что выводится в первых строчках интернет-поисковиков: официальный сайт застройщика с доступно поданной информацией о строящихся и завершенных объектах или скандальные новости о судах и группы «обманутых дольщиков» в соцсетях. Обращать внимание на премии и награды, присужденные строителям, стоит только в контексте стопроцентной сдачи объектов, при этом значение имеют лишь весомые, общероссийские премии. Главный признак того, что награда вручена «за дело», – масштаб конкурса и «прозрачное» жюри.

2) Проверяем наличие разрешительной документации на строительство

«Странно, но некоторые инвесторы до сих пор могут поверить застройщику «на слово», не проверить документы и заключить договор, – констатирует правозащитник. – Вообще, отсутствие разрешительных документов – редкий случай, но у нас в области такие примеры есть. Добросовестный застройщик публикует всю разрешительную документацию сразу же на сайте, причем так, что ее легко и удобно найти, без вопросов предоставит ее в офисе до подписания договора».

Читайте также:  Как получить водительское удостоверение на снегоход - 2020 год

Самые главные документы, которые стоит внимательно прочитать при выборе новостройки:

– разрешение на строительство,

– документ, подтверждающий право собственности на тот земельный участок, где ведется строительство,

– проект на строительство, прошедший экспертизу.

Если даже при личном посещении офиса представители застройщика отказываются предоставить инвестору выше перечисленные документы, вкладываться в этот объект точно не стоит.

Для сравнения полезно посетить сайты лидеров жилищного строительства в регионе. К примеру, если на официальном портале застройщика, зайдя в карточку интересующего вас объекта, можно увидеть не только всю документацию на конкретный дом, но также акты ввода в эксплуатацию всех сданных ранее домов, градостроительный план участка и сведения об уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд, это явный признак «прозрачности» стройки.

3) Форма заключения договора: ДДУ или ЖСК

Здесь опять ключевым моментом выбора является доброе имя застройщика.

«Если это лидер с хорошей репутацией – неважно, по какой схеме он работает, – уверен эксперт. – Есть в Омске уважаемые надежные застройщики, работающие только по договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК), и есть те, кто строит по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Однако инвесторы, вступившие в жилищно-строительный кооператив, юридически менее защищены, чем дольщики. Начнем с того, что при организации ЖСК создаются одноразовые юрлица на строительство конкретного дома, и, например, компенсацию при нарушении сроков строительства пайщики получить не смогут».

По договору долевого участия в строительстве у дольщиков гораздо больше прав, их все-таки защищает 214-ФЗ. ДДУ также дисциплинирует строителей, ведь дольщикам гораздо легче решать с застройщиком и немаловажные вопросы по качеству строительства и отделки, легче доказать факт нарушений и высудить компенсацию.

4) Цена

«Если вы видите квартиры в новостройке по цене значительно ниже рыночной, это повод не для радости, а для критических размышлений», – уверен Дмитрий Дмитриев.

Юрист приводит наглядный пример: два левобережных строящихся микрорайона, находящихся почти по соседству, в одном из них стоимость квартир среднерыночная, в другом на 400-500 тыс. рублей дешевле. Поискав информацию о застройщике со столь низкими ценами, становится ясно, что сроки сдачи единственного из домов микрорайона просрочены уже на 3 года, а стройка практически не ведется, несмотря на пикеты дольщиков. В соседнем же жилом комплексе покупатели не найдут квартир за 1 млн рублей, но результаты 4-летней деятельности застройщика видно издалека: дома сдаются с завидной регулярностью и микрорайон быстро растет. Заселенные многоэтажки, активно ведущееся на участке строительство и благоустройство придомовых территорий – всегда полезно проанализировать информацию самостоятельно, посмотреть на будущее жилье вблизи и пообщаться с жителями.

5) Ипотека и страховка – дополнительные гарантии?

«В самом деле, аккредитация застройщика, особенно в крупных банках, это небольшая дополнительная гарантия для инвесторов, – поясняет правозащитник. – Банки отсекают откровенно проблемных застройщиков, тех, у кого нет разрешения на строительство. Это может быть дополнительным ориентиром в подборе новостроек, но только в сочетании с безупречной репутацией строителей. Аккредитация в банках не является страховкой от банкротства или других форс-мажоров».

«Точно такую же, но с ремонтом!» – дополнительные критерии выбора

При аналитическом подходе к оценке надежности застройщиков круг новостроек сужается, однако не избавляет искателей своей идеальной квартиры от сомнений, какой вариант лучший. Помимо благонадежности застройщика и месторасположения будущего жилья существуют и другие немаловажные детали оценки.

1) Качество строительства

«Строительство – это тоже экономика, организация, то, как застройщик использует ваши финансы, – говорит Дмитриев. – Один застройщик за меньшую стоимость квадратного метра может построить лучше, другой построит дороже и хуже, это зависит от того, насколько эффективно в строительной компании распределяются средства».

Самый простой способ выбора – посетить несколько самых надежных объектов лично, с собой можно также взять друзей или родственников, разбирающихся в строительстве и отделке, или мастера, который будет делать вам ремонт. Сравните, что предлагают разные застройщики примерно в одном ценовом диапазоне: современные счетчики, качество дверей и окон, скоростные лифты, система видеонаблюдения за домом, дополнительные парковочные места, качество благоустройства придомовых территорий – все это дополнительные плюсы для будущих жильцов.

2) Отделка – ключ к экономии

Если на качество и конструктив дома при выборе новостроек вкладчики еще обращают внимание, то виды отделки: «черновая», «предчистовая» или «под ключ» – рассматривают уже не столь пристально, и совершенно зря. Этот важный фактор может уменьшить или увеличить финальную стоимость квартиры в новостройке на 300-900 тысяч рублей. К тому же предчистовая отделка, или ремонт от застройщика, позволяет покупателям заехать или сдать квартиру сразу же после заселения дома, не ожидая по полгода окончания ремонта.

Одна из последних тенденций в жилищном строительстве, постепенно пришедшая к нам из Европы, – движение застройщиков навстречу будущим жильцам. Возведение новостроек становится все более комплексной услугой, включающей в себя не только строительство дома, но ремонтно-отделочные работы и оформление дизайна интерьера. Все большую популярность набирают строящиеся комплексы, сразу же предлагающие разнообразные варианты планировок, оформления, ремонта и отделки, а также квартиры с полноценным ремонтом и меблировкой.

3) Гибкие условия – большие возможности

При выборе новостройки стоит внимательно рассмотреть и сравнить спектр различных индивидуальных условий у разных застройщиков: системы беспроцентных рассрочек, бронирования квартир, партнерских и банковских программ – все это позволит инвесторам сэкономить время и деньги.

Поймать момент – игра на понижение

Тем, кто находится в поиске новостроек по максимально выгодной цене, но не имеет возможности рисковать достаточно крупными суммами, юристы советуют все-таки не надеяться на традиционный русский авось. Терпение и регулярный анализ рынка открывают множество возможностей сэкономить и при вложении в объекты лидеров строительного рынка.

«Грамотный инвестор найдет удобный момент, когда практически без рисков он сможет купить квартиру подешевле, у самых надежных застройщиков и даже в сданном доме», – уверен юрист.

Методов, с помощью которых можно поймать удачный момент, множество. Во-первых, застройщики часто сбрасывают цены на последние непроданные квартиры в заселенных домах, для тех, кто боится рисковать, это самый оптимальный способ приобретения новостройки.

Во-вторых, эксперты советуют покупать недвижимость в праздники, именно в это время многие застройщики устраивают распродажи. Новый год не за горами, и уже сейчас можно начать обзванивать офисы продаж надежных компаний, выясняя условия и величину новогодних скидок.

Подыскивая квартиру в новостройках, стоит постоянно проводить мониторинг сайтов застройщиков: многие крупные строительные компании часто проводят различные акции или просто выставляют квартиры, например, снятые с брони по более низкой цене.

Рынок недвижимости подчиняется общим законам экономики, он цикличен, для него характерны спады и взлеты – покупать новостройки наиболее выгодно именно в периоды «падений».

Однако сегодня эксперты по недвижимости не советуют откладывать покупку на следующий год. Очередной период спада цен на новостройки завершается, после праздников цены на жилье в новостройках, по прогнозам аналитиков, пойдут вверх.

Залог успеха при покупке строящейся недвижимости – провести полный анализ деятельности и истории застройщика, делать ставки только на лидеров рынка, руководствоваться здравым смыслом и надеяться не на государство, а на собственные аналитические способности.

Ответственность за выбор новостройки и застройщика всецело принадлежит покупателю и поэтому выбирать следует максимально осознанно и только из тех, кто имеет безупречную репутацию в строительстве.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Откроется в новой вкладке.”>Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

  • Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.13, ФЗ-214);
  • Страхование Откроется в новой вкладке.”>гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
  • Отчисления взносов в Откроется в новой вкладке.”>единый компенсационный фонд (с 2017 года, подробнее – по ссылке);
  • Расчеты с дольщиками по ДДУ через Откроется в новой вкладке.”>специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Откроется в новой вкладке.”>Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.

Видео описание

В этом видео мы обсудим договора, которые вы заключаете при заказе строительства дома:

12 x 13м Площадь застройки.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Но на данном этапе необходимо кое-что уточнить.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке

Выбор новостройки – это очень ответственный процесс, во время которого нужно учесть несколько важных аспектов: цену, качество проекта, локацию и надежность застройщика. Novostroy-M.ru рассказывает, как оценить финансовую устойчивость строительной компании и какие документы попросить для ознакомления, чтобы убедиться в безопасности сделки и в скором времени отпраздновать новоселье.

Выбираем строительную компанию

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика? Для оценки надежности девелопера покупатель может провести собственное расследование: изучить публикации в СМИ, на сайтах о недвижимости. Проверить информацию о задержках сроков строительства, недовольстве дольщиков качеством работы застройщика, посетить форумы собственников квартир в уже сданных проектах. Конечно, доверять представленной информации на 100% не стоит, но составить мнение о надежности девелопера можно.

«Главное, что стоит проверить – это список проблемных строительных компаний и убедиться, что выбранный девелопер в нем не значится»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На сайтах правительства Москвы и Московской области размещен список проблемных застройщиков. На портале Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайте Москомстройинвеста размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства.

Еще один очевидный совет – посмотреть, по какому договору реализуется проект, считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. В настоящее время власти серьезно контролируют это вопрос и поддерживают ДДУ. Одна из тенденций последнего времени – сокращение новостроек, реализуемых по ЖСК. Господдержка не распространялась на такие проекты, а в рейтинге Мосстройинвеста можно увидеть только те новостройки, где продажи ведутся по ДДУ.

Проверяем документы

Итак, информация, которую застройщик обязан раскрывать перед долевыми инвесторами, предусмотрена в ст. 3.1. Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года, комментирует юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Застройщик обязан публиковать на сайте следующие документы:

1. Разрешения на ввод по тем жилым домам, которые были введены в эксплуатацию в течение трех лет, предшествующих дате публикации проектной декларации по данному конкретному жилому дому

2. Аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика

3. Разрешение на строительство

4. Заключение экспертизы на проектную документацию

5. Правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок

6. Проектная декларация

7. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проекта требованиям федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.

9. Выбранные застройщиком способы обеспечения своих обязательств перед долевыми инвесторами (поручительство банка или страхование ответственности) или привлечение долевых инвестиций через счета-эскроу (после 01.07.2017 года)

Читайте также:  Приказ об утвеРЖДении расчетного листка по заработной плате — образец

10. Фотографии строящегося жилого здания (обновляются раз месяц)

Самую полезную информацию можно найти в проектной декларации, разъясняет Мария Литинецкая. В ней содержится информация о деятельности застройщика и самом объекте. Это данные об учредителях, завершенных и строящихся объектах за последние три года деятельности, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию и характеристики жилого комплекса (количество квартир, площадь, технология строительства, число нежилых помещений). Разрешение на строительство нужно изучить для того, чтобы понять, законно ли девелопер ведет реализацию проекта. Нередко застройщики начинают продажи или бронирование еще до получения данного документа с заключением ПДКП (подробнее читайте в интервью Василия Шарапова), что подразумевает высокие риски для клиента. Право на земельный участок подтверждается договором аренды либо свидетельством о праве собственности, если землей владеет сам застройщик. Обратите внимание на какой срок заключена аренда: договор не должен заканчиваться как минимум до даты ввода дома в эксплуатацию.

Оцениваем финансовую надежность застройщика

Надежность застройщика может подтвердить анализ его финансовой отчетности и аудиторского заключения на сайте компании, считает Василий Шарапов. О финансовой надежности свидетельствует низкое количество кредиторских обязательств перед банками и судебных исков к застройщику.

Вряд ли покупателю удастся объективно оценить финансовую надежность застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Бухгалтерские отчетности – это коммерческая тайна, они не подлежат для ознакомления дольщику. Поэтому косвенно о финансовой надежности говорит опыт работы девелопера, количество реализованных проектов. Застройщик, портфель которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами, знает рынок и является надежным.

Ориентироваться на наличие или отсутствие судебных разбирательств с застройщиком не стоит, считают эксперты. Найти девелопера старше 10 лет, который не запятнал бы свою репутацию исками, вряд ли удастся. Но это не означает, что все они погрязли в коррупции и мошенничестве. Нужно посмотреть иски: это могут быть отдельные жалобы на качество обоев или частоту уборки территории. Подобные претензии не говорят о неспособности компании строить качественно, полностью и в срок. А вот многочисленные иски в отношении земельных прав, допусков на строительство или срыва его сроков дают все основания для сомнений – насколько финансово состоятелен такой застройщик.

При выборе квартиры в новостройке также стоит обратить внимание на партнерские взаимоотношения застройщика и банков – в скольких банках аккредитованы проекты девелопера отмечает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Застройщики, которые реализует крупные проекты, имеют большой опыт работы с банками. Существует партнерская линейка, и если она включает работу с государственными банками – это хороший знак для покупателя. Банки внимательно изучают застройщика прежде чем участвовать в проектном финансировании и предоставлять ипотечные программы. В новых проектных декларациях, выпущенных с 1 января 2017 года указывается дополнительный источник финансирования проекта, помимо средств дольщиков, Наличие кредитной линии от крупнейших банков в данном разделе станет дополнительным гарантом надежности покупки.

Смотрим тип договора

Наиболее защищены дольщики, которые приобретают квартиру по договору долевого участия, при этом реализация проектов, в которых уже оформлено право собственности, осуществляется по договорам купли-продажи, считает Татьяна Подкидышева.

Выбор финансово-правовой схемы реализации квартир остается за застройщиками, отмечает Василий Шарапов. Они вправе выбрать как продавать квартиры. Может заключаться ДДУ, может быть образован жилищный кооператив, а квартиры будут реализовываться за счет внесения паевых взносов в кооператив, наконец, законодательство предоставляет застройщику право продавать квартиры путем выпуска жилищных сертификатов. Согласно деловой практике наиболее безопасным способом инвестирования считается заключение ДДУ.

ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект. В ДДУ определены сроки передачи объекта дольщику – это обязательное условие договора. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет. А в случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию.

Оптимальный тип договора зависит от того, на какой стадии покупается жилье, комментирует Мария Литинецкая. После ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности застройщики продают недвижимость по ПДКП. Однако порой ПДКП встречается в объектах, находящихся на начальной стадии, пока не получены разрешения на их строительство. Такой договор покупатель заключает на свой страх и риск. Однако, и в готовом доме, покупая квартиру по ПДКП, клиент тоже рискует: такой договор не проходит регистрацию в регпалате, поэтому покупатель не защищен от двойных продаж. Тем не менее, данная схема абсолютно не противоречит действующему законодательству, поэтому после сдачи проекта девелоперы ведут его реализацию именно по ПДКП. Договор купли-продажи (КП) заключается после того, как дом введен в эксплуатацию и застройщик уже оформил объект в собственность. Это абсолютно легитимная схема покупки. Однако у такой формы договора есть свои нюансы. В договоре купли-продажи застройщик не несет ответственность за строительные дефекты, покупатель не вправе требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.

Подбираем новостройку

После того, как вы выяснили, насколько надежен застройщик, проверили документы и выбрали схему покупки, следует выбрать тип новостройки, ведь под красивыми фасадами его порой трудно отличить. Что выбрать – кирпич, монолит или панель?

Сегодня качество монолитных и панельных домов сопоставимо. Панель собирается за 7-8 месяцев, монолитные дома строят 1,5-2 года. На кирпич-монолит у застройщика уйдет 2-2,5 года, а кирпичные дома строят не менее 3-х лет. Предпочтение в пользу того или иного типа домостроения – дело вкуса, у каждого есть свои преимущества.

ЖК «Краски жизни»

Не стоит забывать и о том, что расположено рядом с жилым комплексом. Не поленитесь поискать в Интернете как можно больше информации. Ведь рядом с вашим будущим домом могут находятся очистные сооружения, свалка или кладбище. Обратите внимание на панорамные съемки новостроек с коптера, они дают возможность рассмотреть не только сам жилой комплекс, но и его окрестности с высоты птичьего полета. Вы поймете, правду ли пишет застройщик в рекламных буклетах о том, что дорога с высоким трафиком движения находится далеко от окон домов, а лес или река рядом – т.к. сами увидите все своими глазами.

Фотографии и съемки с коптера, конечно, помогают составить достоверное представление о ходе строительства и окружении жилого комплекса, но целиком оно сложится, когда вы приедете в офис продаж и все увидите своими глазами.

Уточняем детали

Необходимо оценить локацию новостройки – комфортно ли будет здесь жить, считает Наталия Немчанинова. Посетите офис продаж, оцените район застройки, транспортную доступность и окружающую инфраструктуру. Уточните, какие объекты инфраструктуры включает проект планировки территории комплекса, этапы их строительства. Оцените проект благоустройства территории: озеленение, дворы и детские площадки. Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Проблема многих покупателей состоит в том, что они выбирают квартиру, не рассматривая весь проект комплексно, считает Мария Литинецкая. Клиент оценивает планировку, вид из окна, уточняет наличие детского сада или школы. Нужно мыслить шире и при подборе жилого комплекса запросить у застройщика планы развития территории. Вполне может оказаться, что вид на озеро, который вам так импонирует, через пару лет закроется другими домами. Или рядом будет проложена шумная дорога. Подобные проблемы особенно актуальны для проектов комплексного освоения территории, которые строятся с нуля.

С застройщиком нужно уточнить и другие технические вопросы: высоту потолков, наличие корзины под кондиционер. Зачастую девелоперы подстраховываются и стараются минимизировать описание объекта в ДДУ до формальных характеристик: общая и жилая площадь, этаж, рассказывает Мария Литинецкая. Тогда покупателю будет сложно предъявить претензии, если он получит совсем не то, что ему было изначально обещано. По возможности попросите прописать в ДДУ все данные о приобретаемом объекте, вплоть до количества фаз счетчика. В таком случае вы получите реальный рычаг воздействия на девелопера и сможете вернуть деньги при конфликте.

Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  • Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
  • Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  • В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.

Как правильно выбрать застройщика: п ошаговый алгоритм

Для начала Вам надо предпринять самостоятельные шаги, которые предусматривают следующее:

1. Найти информацию из официальных источников

  • сайт девелопера;
  • форумы в Интернет;
  • «черные» списки

2. Провести анализ на рынке недвижимости

3. Выяснить сведения из неофициальных источников

  • найти и расспросить знакомых, которые уже успешно приобрели хотя бы одну, а лучше несколько квартир в новостройках и выбрать, основываясь на их данных — по крайней мере достоверных;
  • отзывы жильцов уже заселенных новостроек.

4. Добыть информацию непосредственно у самого застройщика

  • как давно работает на рынке недвижимости;
  • кто является инвестором и проверить статус и репутацию самого инвестора(это правильно, но не всегда возможно);
  • имеет ли аккредитацию хотя бы одного местного отделения банка;
  • состояние офиса, наличие охраны, где располагается;
  • уровень сервиса (как общаются с клиентами) и даже внешний вид кабинетов и сотрудников;
  • статус земли под застройку дома.

5. Проконсультироваться с юристом

  • по договору долевого участия (работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214, который исключает залог и двойную продажу квартиры);
  • проверка юридического лица (правильно, но при необходимости).

Если договор вам на руки не дадут это уже должно вызвать у вас подозрение.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Каждый из вас согласится, что покупка недвижимости сопровождается множеством вопросов, ответы на которые найти непросто. Первое, с чем мы сталкиваемся – с выбором непосредственно новостройки и застройщика. О том, как выбрать квартиру от застройщика читайте тут. А сейчас обратим внимание на застройщика.

Застройщик – именно то лицо, от которого зависит, получите ли вы в срок свою квартиру.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Ссылка на основную публикацию