Ипотека второй раз — реально ли получить, не погасив первую

Условия по второй ипотеке

Если вы решили взять ипотеку во второй раз, то должны осознавать всю ответственность за свои действия. Две ипотеки – это двойная нагрузка на семейный бюджет. Второй жилищный кредит выдают на тех же условиях, что и первый. То есть, заемщик может выбрать одну из предложенных банком программ, предварительно изучив ее условия. Сбербанк может отказать во второй ипотеке клиенту, если его задолженность по первой – более 700 тысяч рублей. Также минимальные ежемесячные платежи по двум ипотекам должны составлять максимум 15% от ежемесячного дохода заемщика.

Не расстраивайтесь.

Как повысить свои шансы?

Многие интересуются, можно ли взять одновременно две ипотеки и есть ли способ повысить свои шансы на успех? Закон не запрещает оформлять сразу 2, а то и 3 жилищных займа. Главное, чтобы у клиента хватало денег на их покрытие.

Что касается одобрения повторного кредитного договора, для его получения необходимо выполнить несколько действий:

  • Предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов (например, соглашение о сдаче в аренду собственной недвижимости, не состоящей в залоге);
  • Привлечь максимальное количество поручителей и созаемщиков. В этом случае банк будет оценивать общий доход, однако помните о том, что созаемщики должны быть платежеспособными и отвечать возрастным критериям;
  • Иметь большой стаж работы (желательно непрерывный). Что касается неофициального трудоустройства, оно делу не поможет, так как любой денежный источник обязан иметь соответствующее подтверждение;
  • Пребывать в финансово-устойчивом возрасте – 25-35 лет;
  • Располагать дополнительным имуществом (автомобилей, с/х техникой, дачей, домом и т. д.);
  • Обладать материнским капиталом – используя его в качестве первоначального взноса, можно значительно снизить процент;
  • Максимально рассчитаться с имеющимися долгами;
  • Оформить страхование здоровья, жизни и покупаемого объекта;
  • Выплатить большую сумму первоначального взноса.
  • Совет! Специалисты рекомендуют заключать ипотечное соглашение на максимально большой срок.

    Это позволит снизить сумму ежемесячных платежей и повысить вероятность одобрения. К тому же вы всегда сможете закрыть ссуду досрочно. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

    Максимально рассчитаться с имеющимися долгами;.

    Как повысить?

    Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.

    Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.

    Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования.

    Необходимые документы и порядок получения

    Взять вторую ипотеку, не погасив первую возможно лишь в том случае, если предоставить максимальный пакет документов. Для того, чтобы оформить ипотеку, необходимо подать следующие документы:

    • Справка 2-НДФЛ, либо справка по форме банка;
    • Выписка по банковской карте, при наличии дополнительного дохода;
    • Оригинал и копия паспорта;
    • Налоговый номер и его обязательная копия.

    Есть некоторые банки, которые одобряют ипотечное кредитование «по двум документам». Но, таких кредиторов единицы. В основном, могут потребовать дополнительные справки, обязать страхованием кредита и имущества. В общем, сделать все, чтобы максимально минимизировать риски.

    Сотрудник банка обязательно предложит оформить страхования вашего кредита, в целях сокращения риска по невыплате.

    В какой банк можно обратиться для получения второй ипотеки

    Приняв окончательное решение, в том что человеку действительно необходима вторая ипотека, в то время как не погашена первая, возникает вопрос, где же лучше её взять. Если по каким-то причинам кредитоваться у текущего кредитора нет желания, то можно воспользоваться услугами следующих ведущих банков России:

    1. «Сбербанк».
    2. «ВТБ24».
    3. «Райффайзенбанк».
    4. «Абсолют банк».
    5. «Промсвязьбанк».
    6. «Россельзозбанк» и т.д.

    Покупателя можно попросить внести часть денег в счёт полного погашения кредитного долга, а потом самому снять с жилья обременения и оформить стандартную сделку купли-продажи.

    Доступна ли сегодня такая возможность

    Существует такая возможность, но воспользоваться ею очень сложно. Это связано с тем, что каждая банковская организация старается снизить свои риски потери средств, а особенно это относится к таким крупным займам, как ипотека.

    Как правильно брать ипотеку? Подробнее в видео:

    Поэтому каждый человек, подающий заявку на повторный заем, тщательно проверяется организацией.

    Если даже заемщик получает одобрение, то учитываются некоторые нюансы:

    • его доходов должно быть достаточно, чтобы платежи по ипотеке в двойном размере не превышали 60% от всех поступлений денег;
    • выдается вторая ипотека на длительное время;
    • допускается привлекать до трех созаемщиков;
    • оформить вторую ипотеку можно в том же банке, где имеется первая, а также можно обратиться в другой банк;
    • предоставляется займ только при условии, что заемщик полностью соответствует всем критериям выбранной организации.
    Читайте также:  Можно изменить фамилию в школьных документах до смены в ЗАГСе?

    Подробнее в видео.

    Можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую

    С необходимостью получения еще одной ипотеки без выплаты текущей сталкиваются многие люди. Поводом для оформления повторного займа могут стать различные жизненные ситуации. При возникновении такой потребности важно знать, можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую, и с какими нюансами придется столкнуться в момент получения жилищного кредита.

    То есть не более 2-х потребительских или автокредитов.

    Требования к заемщику

    Банки не желают терпеть убытки, а потому стремятся к минимизации всех возможных рисков, которые могут быть связаны с ипотекой. Чтобы быть уверенными в том, что выданные клиенту средства не пропадут, а принесут доход, банковские служащие самым тщательным образом проверяют каждого заявителя, обратившегося за ипотекой во второй раз. Именно поэтому сроки оформления второго кредита намного больше (если сравнивать их с первым обращением).

    Основная особенность ипотечного кредита состоит в том, что она оформляется на длительный срок. За это время в семье могут измениться любые обстоятельства. В частности, семьи растут, и это означает нужду в более просторном и комфортабельном жилье. А значит, потребуется снова оформлять ссуду.

    Требования, которые банк предъявляет к желающему получить вторую ссуду на жилье заемщику, не дожидаясь погашения актуальной, довольно серьезны. Ситуация, когда клиент полностью им соответствует, встречаются нечасто, но все же это вполне реально. Процесс оформления документов в этом случае очень сложный и несколько запутанный, а потому эту работу поручают лишь тем сотрудникам, которые имеют значительный опыт в таких делах.

    В принципе, второй ипотечный кредит — реальность для каждого клиента. Только бы он был в состоянии сделать первый взнос, имел хорошие доходы и не допускал просрочек с выплатами. Если семья в целом имеет неплохой доход, то шансы сильно возрастают.

    Вот главные критерии, которым должен отвечать клиент, желающий оформить второй кредит:

    1. Платежеспособность. Для её оценки банк требует предоставления документов, подтверждающих размеры всех доходов. Эти цифры должны быть представлены в специальных бумагах, завизированных печатями и подписями. Главное — суммы имеющихся доходов должно хватать на взносы. И это — самое важное условие одобрения заявки.
    2. Хорошая кредитная история. Для банка важна серьезность и добросовестность клиента. Имеющиеся в истории просроченные выплаты, нарушения и штрафы в период использования актуальной ипотеки — самая распространенная причина отказа.
    3. Наличие в семье иждивенцев. От этого зависит возможный размер ежемесячного платежа, а следовательно, и сумма, на которую может рассчитывать заявитель.
    4. Остаток первого долга. Второй кредит дадут только в том случае, если первый погашен хотя бы на 70%.
    5. Первоначальный взнос. Если у заемщика есть 10–15% собственных средств, тогда может быть получена вторая ипотечная ссуда.
    6. Возможность предоставить залог. Страхование залогового имущества обязательно, а его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неприятной ситуации полностью перекрыть долг.

    Эти критерии являются для банка приоритетными, если клиент подает заявку на оформление новой ссуды, не рассчитавшись пока с прежним долгом.

    Имеющиеся в истории просроченные выплаты, нарушения и штрафы в период использования актуальной ипотеки самая распространенная причина отказа.

    Как быть в случае отказа?

    Основной мотив отказов – невыполненные требования к заемщику, четко прописанные в конкретных ипотечных программах российских финансовых организаций. Недостаточный стаж работы или уровень заработной платы, наличие просроченных платежей по первичному договору ведут к отказу в повторном кредитовании.

    Важно!
    Следующую заявку клиент может подавать через 2 месяца после получения отказа при полном пакете документов и соответствии установленным требованиям.

    В зависимости от выбранной ипотечной программы, сумма к выдаче составляет 70-80 от оценочной стоимости объекта недвижимости.

    Нюансы оформления

    Особенностью рассмотрения второй заявки на ипотеку является расчет уровня платежеспособности клиента. Теперь от величины его ежемесячного дохода будет вычитаться сумма ежемесячных платежей по действующему кредиту, другие обязательные траты. Сумма его чистого дохода должна будет превышать сумму ежемесячных платежей по второму кредиту как минимум в 2 раза.

    Например, клиент ежемесячно платит за ипотеку 25 тыс. руб. Он обращается в банк за новым ипотечным кредитом в сумме 5 млн. р., сроком на 30 лет, с платежом 45 тыс. руб./месяц. В этом случае, величина его чистого дохода (за минусом других обязательных расходов), должна составлять минимально 140 тыс. руб./месяц:

    • 25 тыс. руб. (платеж по первой ипотеке) + 45 тыс. руб. (платеж по второй ипотеке) = 70 тыс. р.
    • 70 тыс. руб. Х 2= 140 тыс. руб.
    Читайте также:  Список отделов ПФР Ильинский городской округ, Пермский край. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

    Расчет является приблизительным, и определяет соотношение уровня доходов заемщика к платежам по новому договору. На доход заемщика оказывают влияние количество иждивенцев, величина коммунальных платежей, другие обязательства (алименты) и т. д.

    Если в банк обращается созаемщик по ипотечному договору, вычитаться из его доходов будет вся сумма ежемесячных платежей по действующему договору, независимо от того, сколько заемщиков/созаемщиков участвуют в сделке.

    Вторым важным нюансом получения новой ипотеки является качество обслуживания долга действующего кредита.

    Следует понимать, что оформление нового кредита будет возможным только, если заемщик имеет безупречную кредитную историю.

    Не допускаются просроченные платежи даже на несколько дней в течение 6-12 месяцев, до обращения за новым кредитом. При наличии просрочки в более ранний период, лучше подтвердить документально причины ее появления. Например, клиент внес оплату через другой банк и деньги были зачислены на следующий день после наступления даты платежа из-за технических сбоев, можно взять справку из банка-плательщика.

    Стандартно заемщик должен представить следующий пакет документов.

    Как взять вторую ипотеку, не погасив первую

    Сам процесс оформления будет полностью аналогичен оформлению обычной жилищной ссуды, только пакет документов будет расширен документацией на действующую ипотеку. Если вы обращаетесь к новому банку, он может потребовать справки из первого банка: в них отражается состояние долга, сколько осталось платить, размер ежемесячного платежа, оценка заемщика, совершает ли он просрочки.

    Изначально будет решаться, могут ли дать вторую ипотеку, если первая не погашена. Заемщик предоставляет документы о семейном положении, о доходах. Банк анализирует документацию, оценивает финансовое положение заявителя и определяет, сможет ли он выплачивать две жилищные ссуды одновременно. Если принимается положительное решение, заемщик приступает к поиску объекта недвижимости.

    Важно! Если ваш возраст приближается к пенсионному, получить одобрение по второй ипотеке вряд ли удастся. Учитывайте, что вам предстоит выплачивать новый кредит минимум 10-15 лет. Банки будут рассматривать заемщиков не старше 50 лет.

    Законом это не запрещается, но вряд ли какой-то банк пойдет на такую сделку.

    Рекомендации при отказе

    Если банк не одобрил вашу заявку на выдачу 2-й ипотеки, есть несколько вариантов последующих шагов:

    • Подать повторную заявку – технически это можно сделать не раньше, чем через 2 месяца.
    • Обратиться в другой банк.
    • Продать первую ипотечную квартиру. Так как она находится в залоге, потребуется разрешение первого кредитора. Другой вариант продажи – под соответствующий договор взять у покупателя задаток в размере долга перед банком, погасить кредит и получить остаток средств по купчей.
    • Оформить потребительский кредит и погасить первую ипотеку.

    Ежемесячные выплаты по двум кредитам съедают основную часть среднестатистического дохода.

    Перечень документов

    На первой стадии ипотечной сделки важно предоставление:

    1. Паспорта с пропиской.
    2. Справки 2-НДФЛ.
    3. Документов о дополнительном доходе.
    4. СНИЛС.

    После одобрения кандидатуры необходимости предоставлять полный пакет бумаг на заемщика и объект недвижимости:

    1. Личные документы клиента (паспорт, СНИЛС, военный билет для мужчин, дипломы).
    2. Документы на детей и супруга, либо свидетельство о разводе.
    3. Справки с работы (копия трудовой, 2-НДФЛ, справка об иных заработках).
    4. Аналогичные бумаги на поручителя, созаемщика.
    5. Справки от первого кредитора (о размере задолженности и отсутствии просрочек) плюс кредитный договор.
    6. Документы на недвижимость.

    Каждое кредитное учреждение сохраняет за собой право запрашивать любые документы, необходимые для удостоверения в безопасности предстоящей сделке.

    Аналогичные бумаги на поручителя, созаемщика.

    Вторая ипотека — возможно ли это?!

    Вторая ипотека может быть взята даже во время выплаты первой.

    Конечно, покупая жилье в первый раз, мало кто задумывается, что придется брать еще один займ. Причины у всех разные, однако, правила у банков похожи.

    Конечно, зарплата.

    Как взять вторую ипотеку, не выплатив первую

    Если владелец взятой в ипотеку квартиры встает перед необходимостью брать новый кредит, скорее всего, прежнюю «ипотечную» квартиру ему придется продать.

    Хороший доход – большие кредиты
    Как отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, сегодня основным заемщиком ипотечных кредитов выступают молодые семьи.

    При этом средний срок, на который заемщик берет в России ипотечный кредит, по оценке директора страховой компании АИЖК Андрея Языкова, равняется 15 годам. Поэтому следует ожидать, что за столь долгое время жизненные обстоятельства заемщика изменятся. Например, в семьях будут рождаться дети. И новое – более просторное – жилье в большинстве случаев потребуется до того, как «старый» кредит будет погашен.

    Читайте также:  НПФ Доверие (Оренбург) в 2020 году: адрес, телефоны, рейтинги доходности, отзывы НПФ, задать вопрос

    Если семья хорошо зарабатывает, накопила соразмерную первоначальному ипотечному взносу сумму на банковском счету и не имела по выплачиваемому кредиту просрочек, проблем нет. При высокой зарплате легче досрочно погасить старый кредит или, не гася прежний, взять новый.

    Банк, оценивая кредитоспособность потенциального клиента, будет вычитать из его доходов выплачиваемую по первому кредиту сумму. То есть банк согласится выдать новый кредит, если остатка будет хватать и на выплату, и на то, чтобы семья не жила впроголодь. Логика поведения банкиров здесь следующая: «Если доход заемщика позволяет обслуживать два кредита, то почему бы на этом не заработать?»

    Проще говоря, нужно, чтобы в сумме выплаты по обоим кредитам не превышали 50% подтвержденных доходов заемщика и созаемщиков. Уточним, что подтвержденный доход – это не только указанная в справке 2НДФЛ или в справке по форме банка зарплата. Кроме заработной платы на основном месте работы в доходах учитываются плата за работу по совместительству, дивиденды с вкладов и ценных бумаг, средства, полученные от сдачи в аренду различного имущества, и другие поступления.

    Выбор небогатый
    Впрочем, даже если доходов на улучшение жизненных условий хватает, у будущих заемщиков обычно отсутствуют накопленные средства на первоначальный взнос.

    В теории часть банков могла бы взять в залог «прежнюю» квартиру. Например, если уже выплачено 90% займа и квартира выходит окнами на Невский проспект, то было бы нелепо от такого залога отказываться.

    Как, например, рассказала БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Ильясова, в практике ее банка был случай, когда изначально у будущих заемщиков находилась в собственности настолько «роскошная» квартира, что под ее залог банк дал два ипотечных кредита.

    Но такие случаи единичны. Некоторые банки вообще не принимают в качестве залога даже не обремененную ипотекой имеющуюся недвижимость. «Кредиты под залог имеющейся недвижимости наш банк не выдает», – поясняет начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев. «По действующим в настоящее время ипотечным продуктам банк не принимает в залог имеющееся жилье», – вторит управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.

    Более того, даже при согласии банка на вторую сделку заемщик оказывается в невыгодном положении. «Обычно ставка по кредитам под залог имеющейся недвижимости выше, чем по кредитам под залог приобретаемой недвижимости», – поясняет Дмитрий Алексеев.

    Заметим: процентные ставки под залог имеющегося и покупаемого жилья отличаются на 3-5%. Причина в том, что ипотека под залог имеющейся недвижимости – это ипотека в силу договора, а под залог приобретаемой – ипотека в силу закона. И для банка первая считается более рисковым продуктом, поскольку в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика обратить взыскание на такую квартиру банку сложнее.

    В итоге потенциальные заемщики вынуждены взятую ранее и не свободную от залога квартиру продавать. А на вырученные деньги гасить кредит и остаток использовать в качестве первого взноса при взятии в ипотеку следующей квартиры.

    Пришла пора расстаться
    Следует уточнить, что решение продать «ипотечную» квартиру до полного погашения кредита тоже не особо приветствуется банкирами. Достаточно часты случаи, когда банки просят за свое согласие 1% от невыплаченного остатка либо вообще не дают заемщику согласия на подобные действия.

    Впрочем, эти «преграды» преодолимы.

    Если банк согласия не дает, нужно найти покупателя, который за некоторую скидку согласится досрочно погасить оставшуюся задолженность. При этом скупка находящихся в залоге квартир сегодня превращается в отдельный вид бизнеса. Как пояснил БН специализирующийся на данных сделках частный риэлтор Петр Граф, если квартира достаточно ликвидна, он готов выкупать ее со скидкой в 10% от среднерыночной цены на объект.

    И, по оценке «НДВ-Недвижимость», 30-40% от продаж квартир из-под залога приходится на ситуации, когда продавцы планируют приобрести жилье более высокого качества или большей площади, вновь используя ипотечные кредиты.

    Если же у продавца после сделки появится желание вернуть выплаченный за банковское разрешение 1%, нужно обратиться в суд. В подавляющем большинстве случаев судья посчитает эту выплату как незаконно взимаемую банком комиссию.

    Напомним, что в сентябре 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рекомендовал признавать незаконными целый ряд комиссионных банковских сборов. В частности, таковыми были признаны комиссии за досрочный возврат кредита, за рассмотрение кредитной заявки или за выдачу и за погашение займа наличными в отделении банка.

    И новое более просторное жилье в большинстве случаев потребуется до того, как старый кредит будет погашен.

    Ссылка на основную публикацию