Подводные камни военной ипотеки, плюсы и минусы программы

Плюсы и минусы военной ипотеки: обман военнослужащего или прекрасная возможность для приобретения жилья?

Государственная программа накопительной ипотечной системы (НИС) стартовала в РФ 10 лет назад.

Позволила обзавестись собственным жильём, не дожидаясь очереди, многим военнослужащим.

Вместе с тем программа, как и любой вид долгосрочного кредитования, имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Все стороны необходимо учитывать перед вступлением в неё.

Какие же плюсы и минусы военной ипотеки? Давайте разбираться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Принцип работы программы

Суть НИС, действующей в РФ с момента принятия ФЗ -117 от 20.08.2004 года, заключается в приобретении жилого помещения военнослужащими с привлечением собственных и государственных средств.

Как же работает ипотека для военных? Для приобретения квартиры военный регистрируется в программе, после чего на его имя открывается специальный счёт.

На открытый именной счёт в период службы зарегистрированного в программе лица перечисляются средства из федерального бюджета, которые впоследствии используются для выплаты ипотечного кредита. За формирование счёта отвечает специальная государственная организация ФГКУ «Росвоенипотека».

Сумма средств, перечисляемых на открытый именной счёт, устанавливается ежегодно с учётом инфляции в стране. Деньги на счету накапливаются в течение 20-ти лет службы в рядах ВС. Воспользоваться накопленными средствами военный может по истечении трёх лет с момента вступления в программу. При заключении ипотечного договора с банком, накопленные к этому моменту денежные средства идут на погашение первого взноса. Подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье, а об условиях оформления льготного займа в банках читайте тут.

Выплата кредита производится из продолжающих поступать на тот же счёт государственных средств. Деньги на оплату кредита продолжают поступать в течение всего периода службы военного до его выхода в отставку. Если служба в рядах ВС прекращается по инициативе военнослужащего досрочно, остаток долга по ипотеке он обязан выплатить самостоятельно. О том, как происходит полное или частичное досрочное погашение ипотеки по военной программе, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как поступить с военной ипотекой при увольнении по окончанию контракта или после 10 лет службы.

Размер предоставляемого банком кредита зависит от суммы, накопленной на личном счёте участника программы и прогнозируемых за период службы накоплений. Максимальная сумма кредита меняется в зависимости от экономической ситуации в стране.

Преимущества военной ипотеки

Основной выгодой приобретения жилого помещения по программе военной ипотеки является возможность получения квартиры от государства.

Практически это происходит сразу после начала службы в армии.

Ранее обеспечение жильём военнослужащих происходило согласно очереди в виде выдачи построенных по заказу Минобороны квартир.

Ждать предоставления квартиры приходилось годами.

Большинство военных получало их только после выхода в отставку.

Несомненные плюсы военной ипотеки состоят также в следующем:

    Возможность участия в программе практически всех военнослужащих, независимо от звания и стажа службы в армии. Не влияет на предоставление средств и количество членов семьи военного, и даже наличие у кого-либо из них собственной недвижимости. Подробно о том, кому положена военная ипотека на жилье и как стать участником программы, читайте тут.

Участник программы самостоятельно решает, какой метраж квартиры ему нужен, в каком месте она будет располагаться, лишь бы хватило средств на покупку. При этом покупка жилого помещения не лишает военного служебной квартиры в той местности, где он служит в настоящее время. Подробно о нюансах оформления покупки квартиры по военной ипотеке, читайте тут.

  • Низкие процентные ставки по кредиту и менее жёсткие условия по его выплате. Военная ипотека гораздо выгоднее по процентам обычной «гражданской». Существенным плюсом также является отсутствие штрафных санкций за просрочку в течение 45 дней.
  • Еще одной хитростью военной ипотеки является — моментальное приобретение прав на квартиру. В отличие от обычной ипотеки, военная предусматривает оформление квартиры в собственность сразу после оформления кредитного договора. Никакого залога в банке не оформляется. О том, что такое военная ипотека, чем отличается от гражданской и каковы этапы оформления, можно узнать здесь.

    Минусы военной ипотеки

    Программа НИС имеет и свои слабые стороны, которые заставляют многих военных задуматься, перед приобретением жилья с её использованием.

      Главный минус военной ипотеки – возможность покупки жилья исключительно на вторичном рынке и в сданной в эксплуатацию новостройке.

    Приобрести участок под строительство собственного, комфортного дома или квартиру улучшенной планировки в строящемся доме на условиях ДДУ нельзя. Это существенно ограничивает выбор подходящей жилплощади (можно ли купить или построить частный дом по военной ипотеке?).
    Существенным минусом программы является маленькая сумма накоплений. В настоящее время максимальная сумма предоставляемого банком кредита равна 2 млн. рублей. За такую цену можно приобрести жильё маленькой площади и только в отдалённых от центра городах.

    Если военнослужащий пожелает купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, ему придётся доплачивать за неё определённую сумму из собственного кармана. Так что плюс свободы выбора автоматически превращается в минус, ограниченный маленькой суммой накоплений.
    Дополнительным недостатком программы является «привязка» военного к месту службы на весь период выплаты кредита. Льготная ипотека предусмотрена исключительно для служащих в ВС РФ.

    Если военный решит уволиться в запас без уважительных причин раньше положенного срока, по кредиту ему придётся платить самостоятельно. Сумму, выплаченную государством в качестве первого взноса, ему также придётся вернуть Министерству обороны.

    Так что прежде чем брать или подождать с военной ипотекой, нужно все хорошенько обдумать. Поспешное решение не принесет желаемого результата.

    Особенности и нюансы

    Радужные перспективы, которые рисует государство, на деле оказываются не столь привлекательными. Возможно, что военная ипотека — это обман военнослужащего, то есть, его долговая яма, а не радужные перспективы о получении жилья?

      основной особенностью военной ипотеки являются договора, составленные банком таким образом, что достаточно долгий период времени по графику осуществляются выплаты процентов, тогда как основной долг остаётся неизменным.

    Случается, что к моменту увольнения из ВС заёмщик остаётся с огромным долгом по кредиту. Программа заканчивает своё действие, а ипотечный договор продолжается. И тогда оставшийся долг приходится платить из собственного кармана, а это немалые средства;

  • дополнительные расходы на заказ оценки квартиры, оформление предварительного договора купли-продажи и прочих необходимых бумаг также ложатся на плечи военнослужащего;
  • существенным нюансом военной ипотеки при оформлении является большой срок согласования с Министерством обороны. В результате продавец вполне может передумать, и достигнутая договорённость утратит силу. Тогда процесс поиска варианта начинается заново, и снова всё пойдёт по кругу: оценка, договор с банком, договор с Минобороны (как оформить и получить военную ипотеку?).
  • Брать или не брать квартиру по программе?

    Так что же на самом деле военная ипотека: обман военнослужащего или возможность приобретения своего жилья?

    Решение об оформлении квартиры по программе военной ипотеке стоит принимать на основе анализа всех её плюсов и минусов, а также исходя из личных, складывающихся в конкретной ситуации обстоятельств.

    В условиях кризиса банки несколько повысили ставки по кредитам, поэтому размер выплат увеличился.

    Но этот вопрос участников военной ипотеки волновать не должен, поскольку выплата процентов их не касается. Другое дело – размер предоставляемого кредита. По информации, поступающей от банков, он снизился до 1,9 млн. рублей. Этой суммы явно не достаточно для покупки квартиры в центральных регионах и большой площади. Но, при учете всех подводных камней военная ипотека может быть реальным решением при покупке жилья.

    С другой стороны гарантированно прогнозировать улучшение экономической ситуации в ближайшее время экономисты не могут. Поэтому если военному срочно нужна квартира, ждать повышения суммы кредита не стоит.

    Обещанная правительством в 2016 году индексация взноса НИС не была произведена. Официальные версии: стагнация на рынке недвижимости, экономическая ситуация в стране и мире, низкая доходность средств, размещённых на счетах участников программы. Недвижимость же, несмотря на кризис, дорожает, а накопления явно отстают.

    Программа реально позволяет решить военнослужащим жилищный вопрос в данный момент, а не ждать лучших времён и больших накоплений на личных счетах. Если военный планирует служить до предельного возраста и может даже продлить срок службы, то ему однозначно выгодно брать кредит по программе.

    В заключении можно сказать, что ответ на вопрос: стоит ли брать военную ипотеку, не однозначен. Но, программа НИС находится в развитии, совершенствуя механизмы, связанные с оформлением кредита. На сегодняшний день ипотека для военнослужащих, несмотря на некоторые недостатки, прекрасная возможность иметь собственное жильё, не дожидаясь достаточного накопления средств на личном счёте.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Отзывы о военной ипотеке подводные камни в 2020 году

    Не дай загнать себя в угол! Самое глупое и популярное использование накопительно-ипотечной системы военнослужащих.

    Реклама, маркетинг, СМИ, пропаганда внешних атрибутов успеха – каждым человеком ежеминутно пытаются манипулировать. Как выражается маркетинг, привести к целевому действию. Точно так же получилось с услугами в сфере реализации НИС.

    Военнослужащим навязывают максимальные суммы ипотечных кредитов, выплачиваются гонорары риэлторам из накопленных на НИС денег. Прискорбно, что военнослужащие соглашаются. И речь не только о молодых парнях, недавно окончивших школу, подписавших контракт, но и об офицерах – высокообразованных кадрах силовых министерств.

    Как использовать средства военной ипотеки и не загнать себя в угол?

    Вариант участия в военной ипотеке №1

    Вы проходите службу в крупном городе, возможно в вашем родном городе. Стоите на очереди, как нуждающийся, в служебном жилье, которого, разумеется, не дождетесь. У Вас есть семья, может быть дети, и вы давно мечтаете о семейном гнездышке. Подходит срок реализации военной ипотеки, вы покупаете большую квартиру с использованием средств НИС и максимальным ипотечным кредитом. Не самое лучшее решение.

    Все выплаты предназначенные государством для Вас, будут уходить на погашение ипотеки. Вы загнали себя в угол и если Вас уволят, Вы будете должны банку и РФ, а ежемесячные платежи составят около 30.000 рублей/ месяц в течение 10 и более лет.

    Продажа приобретенной квартиры будет затруднительна, т.к. она в залоге у банка и РФ. Если Вы решите не платить по счетам, через некоторое время квартиру арестуют и продадут (возможно, дешевле ее рыночной стоимости). Деньги разделят между банком и Росвоенипотекой.

    Случается, что сумма долга не полностью покрывается суммой от продажи квартиры, в этом случае остаток выплачивать снова Вам. Почувствовали хомут на шее? Во-первых, взяв максимальную ипотеку, вы связали себя по рукам и ногам вместе с военной службой – вы уже никуда не уйдете. Во-вторых, вы лишитесь денег, которые уйдут на погашение процентов по кредиту.

    Вариант участия в военной ипотеке №2

    Вы проходите службу в небольшом гарнизоне недалеко от крупного города (не далее 300 км) и взяли квартиру в этом городе со средствами НИС и максимальным ипотечным кредитом под сдачу.

    Самый нелогичный шаг. Если в первом случае вы хотя бы жить будете в собственной квартире с удовольствием, то этот шаг совсем нелогичен. Средняя доходность недвижимости в год 6-8 % (на аренде). По военной ипотеке кредит стоит 12% годовых. Таким образом вы ничего не зарабатываете, а теряете около 5% от суммы ипотечного кредита. От 2млн. это 100.000 рублей в год. Абсолютно невыгодно.

    Читайте также:  Какие льготы предусмотрены для жен военнослужащих

    Не забывайте, что на период прохождения службы военнослужащий обеспечивается служебным жильем, а в случае невозможности его предоставления выплачивается компенсация за поднаем.

    Ситуация с компенсацией у военнослужащих значительно улучшилась для офицеров и прапорщиков с 18 сентября 2016 года, когда сняли лимиты за поднаем жилых помещений. Для солдат и сержантов лимиты остались прежними 15.000 рублей для г. Москва и Санкт-Петербурга, 3600 рублей для городов и районных центров, 2600 рублей для остальных населенных пунктов.

    Учитывая, что военнослужащие находятся не в безвыходном положении по вопросу «Где жить?», брать ипотечный кредит финансовой целесообразности не имеет. Если Вы офицер или прапорщик живите в съемном жилье, получайте деньги за поднаем. Хочу заметить, вы можете снимать квартиру у родственников. Если Вы из солдат и сержантов то постарайтесь проходить военную службу там, где возможно получение служебного жилья.

    Если вы уже взяли максимальный ипотечный кредит и оказались в подобном положении, постарайтесь его максимально быстро погасить. Поменяйте машину на более дешевую, доплачивайте ежемесячные взносы со своих доходов, деньги от аренды недвижимости направьте на погашение долга. Не забудьте в конце года посчитать, какую сумму личного дохода вы вложили в погашение ипотечного кредита, и затребуйте налоговый вычет за вложенные средства.

    Подводные камни военной ипотеки

    Военная ипотека, как и любая Правительственная программа, осуществляемая в таких масштабах, имеет свои недостатки. Некоторые из них, наиболее очевидные, со временем исчезают, так как для их устранения принимаются определённые меры, в том числе и изменения в законодательстве, а некоторые так и остаются. Более того, многие проблемы связаны не с самой программой, а с методами ее реализации на практике. Ведь каждый участник сам выбирает, в каком банке оформлять ипотечный заем и в каком районе приобретать недвижимость. Рассмотрим основные и наиболее очевидные подводные камни, а также по программе военная ипотека новости 2014.

    Недостатки накопительной системы

    Одним из ключевых недостатков военной ипотеки является то, что при расчете сумм, положенных каждому участнику НИС не учитывается семейное положение военнослужащего и количество членов семьи. Все начисления не зависят ни от стажа, ни от должности, а следственно и размера денежного довольствия.

    Для военнослужащего, имеющего жену и детей, это может оказаться настоящей проблемой.

    Этот вопрос был решён принятием изменений в законодательстве, и теперь те военнослужащие, кто подпадает под действия статей новой редакции закона “О статусе военнослужащих”, могут вместо военной ипотеки могут получить единовременную денежную выплату в виде жилищной субсидии, при расчете которой учитываются все члены семьи военнослужащего. В связи с этим необходимо отметить, что военнослужащие, уже включенные в реестр НИС, не обладают правом добровольного выхода из накопительно-ипотечной системы и, поэтому, претендовать на получение ЕДВ не смогут.

    Вторым, наиболее существенным недостатком, является обязательное условие для дальнейшего прохождения службы после заключения договора ипотечного кредитования. В случае увольнения весь кредит, а также ЦЖЗ, предоставленный государством, придётся выплачивать из собственных средств. Исходя из этого, существует мнение, что военная ипотека – кабала в плане обязательной выслуги стажа.

    Таким образом, военнослужащий попадает практически в рабскую зависимость от своего командования. Кроме того, он несёт определённые риски при увольнении его по ОШМ, в связи с болезнью и другим основаниям предусмотренным законодательством, до достижения стажа выслуги в 20 лет.

    Сроки реализации права на военную ипотеку

    Самые главные подводные камни военной ипотеки кроются, наверно, в сроках реализации права на военную ипотеку, а также иных временных периодах, от которых зависит возможность получения и использования целевого жилищного займа (ЦЖЗ).

    1. Во-первых, право на военную ипотеку наступает только по истечении 3 лет с момента участия в НИС, то есть военнослужащему только что заключившему контракт на службу, собственное жилье в ближайшие 3 года не купить.
    2. Во-вторых, получая на руки Свидетельство о праве, не все знают, что срок его действия ограничен 6 месяцами. За это время необходимо не только найти, но и оформить банковский договор на ипотечное кредитование.
    3. В-третьих, срок, на который может быть заключен банковский договор, ограничен возрастом военнослужащего, то есть на момент полного погашения кредита возраст не должен превышать 45 лет. Это возможно удобно для молодых военнослужащих, но для людей в возрасте создает определенные проблемы.
    4. В-четвёртых, при увольнении военнослужащего по льготным основаниям, предусмотренным законодательством до достижения им срока службы в 20 лет, оставшаяся задолженность по ипотеке государством погашается в пределах той сумму, что была бы начислена ему в случае продолжения службы и достижения стажа в 20 лет. У тех, кто увольняется со стажем лет в 15, имея при этом непогашенный кредитный заем, оставшаяся сумма долга может составлять значительную сумму. Причём этот остаток будет погашаться из собственных средств заёмщика.
    5. В-пятых, даже при условии увольнения со стажем в 20 лет, если ипотечный кредит государством погашен не полностью, оставшиеся платежи придётся выплачивать из собственного кармана. А учитывая стоимость недвижимость, это может оказаться немаленькая сумма.

    Чтобы отобрать для себя работающие по программе военная ипотека банки, отзывы участников форумов, например начфин, помогут сделать правильный выбор.

    Получается единственным условием полного погашения кредита государством, является продолжения службы до полного погашения задолженности и увольнения только по достижению определенного срока службы, что устраивает далеко не каждого.

    Собственные затраты участника НИС

    Несмотря на то, что жилье, приобретаемое участником НИС через накопительно ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих, оплачивается за счет государства, оформление недвижимости и договора на ее кредитование требует значительных денежных вложений. Они могут нести следующий характер:

    • Оформление брачного договора, или согласия супруги на отказ от доли в недвижимости в случае развода и возможного раздела имущества. В этом случае раздел квартиры по военной ипотеке будет проходит по тем пунктам, что были подписаны сторонами (супругами). Таким образом, становится понятен ответ на вопрос – Нужен ли брачный договор для военной ипотеки?
    • Оценку недвижимости независимым экспертом.
    • Если дому, в котором вы подобрали квартиру более 20 лет, банк может потребовать справку об отсутствии планов на его снос.
    • Риелтерские услуги по подбору подходящего жилья, а также помощи в оформлении документов. Все это можно сделать и самому, но учитывая ограничения по срокам действия свидетельства о праве на получение ЦЖЗ, возможно придётся воспользоваться их услугами. Кроме того сроки действия Свидетельства считаются с момента его подписания. А учитывая нашу бюрократию, многие военные получают его на руки по истечении 2-3 недель с момента фактического подписания.
    • Продавец квартиры может потребовать заключение авансового соглашения, для того что бы быть уверенным, что вы не передумаете и не предлагать недвижимость другим возможным покупателям. Денежные затраты в таком случае могут составлять не десятки а сотни тысяч рублей. При оформлении договора, эта сумма возвращается военнослужащему, однако ее необходимо вносить из собственных сбережений.
    • Банковские комиссии и затраты на страховку. Причем в некоторых банках требуется страхование не только объекта недвижимости, но и личного и титульного страхования заемщика, что несет дополнительные расходы.
    • Нотариальная заверка факта заключения ипотечного договора между сторонами. Это не обязательно, но значительно снижает возможные правовые риски.
    • Помимо всего прочего эти затраты могут быть потрачены напрасно, если военнослужащий не уложиться в установленный государством 6-ти месячный срок действия Свидетельства!

    Несмотря на все эти подводные камни, отзывы о военной ипотеке в целом положительные. В сети часто встречается реклама, услуги подбора жилья по военной ипотеке, которая востребована среди молодых участников НИС. Такие предложение исходят от Агентств недвижимости, которые стремятся облегчить жизнь военнослужащим, которые много времени отдают службе.

    Нюансы программы военная ипотека форум участников НИС поможет в какой-то степени избежать. Но перед тем как решиться на участие в программе стоит взвесить все за и против, а также реально оценить свои возможности.

    Нередко военнослужащие, желающие вступить в НИС, задают подобные вопросы — положена ли мне военная ипотека, если у меня есть жилье? Участие в НИС, в отличии от ЕДВ, не ограничено наличием в собственности какого либо количества м 2 жилплощади.

    Чтобы избежать острых углов и трудностей при оформлении, поможет по программе военная ипотека пошаговая инструкция, которой лучше придерживаться, но делать поправку по срокам на некоторые бюрократические проволочки. Так же актуальным, и достаточно непростым, остаётся вопрос, как использовать программу военная ипотека 2 раз, чтобы расширить жилищные условия после увеличения семьи.

    Если говорить о подводных камнях, то существенной проблемой для военнослужащих остаётся перевод квартир в частную собственность, которые были получены по ДСН. Будет ли приватизация квартиры военнослужащим в 2014 году решена, покажет время. А пока остаётся надеяться, что наряду с введением ЕДВ, Минобороны также успешно решать вопросы с передачей земель и недвижимости в муниципалитеты регионов.


    Подводные камни военной ипотеки

    Помощь в решении вопроса: “Подводные камни военной ипотеки” с пояснениями от специалистов. На все сопутствующие вопросы вам ответит дежурный юрист.

    Копить накопления на счете или приобретать квартиру?

    Содержание вопроса:

    Умозаключение о том, что в рамках накопительно-ипотечной системы выгоднее ждать и копить деньги на именном накопительном счете — это одно из самых главных заблуждений, касающихся военной ипотеки. Логика данного подхода проста: лучше копить деньги на именном накопительном счете и получать доход от инвестирования, а после того, как на счете накопится достаточно приличная сумма, её можно будет потратить на что-то стоящее.

    С одной стороны, это действительно так. Когда у военнослужащего возникает право на использование накоплений, а на именном накопительном счете у него остаются деньги, то он может использовать их для любых целей, то есть данные средства, по сути, становятся собственностью военнослужащего, и он может распоряжаться ими как угодно.

    Однако у данного подхода есть определённые минусы:

    Первый минус — чем дольше участвуешь в накопительно-ипотечной системе, тем старше становится возраст участника программы. А чем старше военнослужащий, тем меньше банк будет готов предоставить в кредит.

    Второй минус — стоимость недвижимости постоянно увеличивается. Об этом можно убедиться, изучив данные о стоимости квадратного метра за последние 10 лет. В итоге никто не может гарантировать, что сумма, которая будет накоплена на именном накопительном счете, будет достаточна для приобретения квартиры либо другой недвижимости.

    Третий минус — крупные города развиваются и застраиваются весьма интенсивно. Хорошие места под застройку, как правило, сразу же занимаются. В дальнейшем приобрести жилье в районе с хорошей инфраструктурой обойдется дороже.

    Четвертый минус — в вашем случае у вас имеется жильё, в котором в данный момент вы и проживаете. После приобретения квартиры по военной ипотеке её можно будет вам сдавать в аренду, что гарантирует вам дополнительный доход, которых, к слову, можно будет использовать для досрочной выплаты кредита.

    Пятый минус — со временем приобретенная недвижимость будет являться ценным активом, стоимость которого будет с течением времени только возрастать. Лучше иметь реальное жилье, чем виртуальный счет, на котором будут лежат деньги, поскольку деньги имеют свойство обесцениваться. Никто не гарантирует, что инвестирование накоплений обгонит процент инфляции.

    «Подводные камни» военной ипотеки

    «Подводные камни» военной ипотеки

    Личный опыт преподавания, а также встреч с военнослужащими показывает, что далеко не все участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее — НИС) представляют себе характер трудностей, с которыми им предстоит столкнуться при реализации своих прав. Некоторые из этих трудностей автор и попытается осветить в данной статье.

    Читайте также:  Каким образом военнослужащим предоставляется учебный отпуск

    Первая трудность поджидает военнослужащих — участников НИС сразу же после получения Свидетельства о праве на получение целевого жилищного займа (далее — Свидетельство). Срок действия Свидетельства составляет шесть месяцев*(1), причем не с момента его получения военнослужащим, а со дня его подписания в ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (Росвоенипотека). К сожалению, нередко имеют место случаи, когда Свидетельство доходит до военнослужащего спустя 2-3 недели после его подписания, в связи с чем сокращаются сроки на поиск жилого помещения и оформление документов для получения кредита.

    Военнослужащий достаточно быстро ощущает и бремя дополнительных расходов, которые он должен произвести из «своего кармана» для заключения кредитного договора. Размер этих так называемых транзакционных издержек достаточно существенен, чтобы не обращать на них внимание. Кроме того, военнослужащий должен накопить относительно крупную денежную сумму за счет личных средств еще до получения кредита, чтобы оплатить указанные расходы.

    Во-первых, военнослужащий должен подготовить за свой счет документы, требуемые банком для рассмотрения анкеты на получение ипотечного кредита участника НИС. Перечень этих документов для каждого конкретного случая индивидуальный. Например, среди «оплачиваемых» документов можно назвать: нотариально заверенное согласие супруга (супруги) военнослужащего — участника НИС на покупку квартиры; отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, составленный независимым оценщиком; справку об отсутствии планов на снос и реконструкцию (если дому более 20 лет).

    Во-вторых, для поиска предмета покупки военнослужащий зачастую вынужден прибегать к риелторским услугам, что также влечет дополнительные издержки. Эти услуги можно и не заказывать, однако в условиях ограниченности срока действия Свидетельства крайне сложно самостоятельно подобрать квартиру, а также своевременно и правильно подготовить документы, требуемые банком.
    В-третьих, на практике достаточно распространенной является ситуация, когда продавец квартиры требует от покупателя заключения так называемого авансового соглашения еще до заключения кредитного договора. Переданная будущим покупателем денежная сумма не является задатком, ее уплата направлена на подтверждение серьезности намерений будущего покупателя квартиры. После расчетов с помощью полученного кредита по договору купли-продажи продавец квартиры возвращает покупателю аванс, в противном случае отношения между продавцом и покупателем следует квалифицировать как заемные. Но, даже несмотря на возврат аванса военнослужащему — участнику НИС после исполнения обязательств по договору купли-продажи, он должен быть готов к этим расходам, которые могут быть от нескольких десятков до сотен тысяч рублей.

    В ч. 9 ст. 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее — Закон о НИС) предусмотрена возможность использования участниками НИС средств целевого жилищного займа для оплаты расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению жилого помещения и/или оформлению кредитного договора (договора займа). Оплата расходов производится после регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора (договоров) участия в долевом строительстве или права собственности участника на жилое помещение (жилые помещения), приобретенное на основании договора (договоров) купли-продажи жилого помещения (жилых помещений) (п. 54 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов).
    Оплата указанных издержек может быть произведена при условии соответствия оказываемых услуг и работ требованиям, установленным Министерством обороны Российской Федерации. Заметим, однако, что до сих пор это министерство не установило требований к оказываемым услугам и работам.

    Все подводные камни ипотеки и как их обойти в 2020 году

    Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

    Подводные камни в законодательстве

    Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

    Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

    Залог объекта недвижимости

    Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

    Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

    ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

    Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

    Возможность выселения при неуплате

    В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

    Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

    Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

    Валютные риски

    Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

    Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

    Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

    Подводные камни по ипотеке от банка

    Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

    Ограничения в договоре

    Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

    К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

    К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

    ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

    Комиссии банка

    Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

    Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

    Страховка

    В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

    Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

    Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

    Оценка

    В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

    В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

    Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

    Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

    Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

    Подводные камни по ипотеке в голове

    Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

    Переоценка своих сил по платежу

    На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

    Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

    Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

    Не думать о будущих переездах

    Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

    В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

    Не думать про ремонт и содержание жилья

    Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

    Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

    Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

    Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

    То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

    Забыть про поддержку государства

    Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них. К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

    Читайте также:  Какой федеральный закон регламентирует пенсии военнослужащих

    Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

    Подводные камни по специальным программам в 2020 году

    В 2020 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

    • семейная ипотека под 6% годовых;
    • военная ипотека;
    • материнский капитал;
    • молодая семья;
    • социальная ипотека;
    • сельская ипотека;
    • дальневосточная ипотека;
    • деревянная ипотека.

    Каждая имеет свои нюансы.

    Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

    Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

    Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

    Военная ипотека

    Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

    С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

    Материнский капитал

    Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 466 617 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

    Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

    Молодая семья

    Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

    Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

    Социальная ипотека

    Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

    Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

    Деревянная ипотека

    Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

    Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

    Сельская ипотека

    Данная программа поддержки от государства распространяется на сельских жителей, которые работают на социальнозначимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия тут.

    Ипотека для дальневосточников

    Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

    Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

    Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

    Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

    Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

    Возможен ли обман военнослужащих при оформлении военной ипотеки? Плюсы и минусы государственной поддержки

    Уже достаточно долго действует государственная программа, по которой военнослужащим предоставляются субсидии на покупку жилья. Субсидии выделяются в рамках социальных обязательств государственного бюджета.

    Данная программа действует довольно успешно, но все же нужно иметь в виду, что она имеет свои нюансы и особенности. Необходимо учесть тот факт, что военная ипотека имеет свои подводные камни, о которых нужно знать заранее.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Все особенности и тонкости ипотечного кредита для участников НИС

    Особенность военной ипотеки и накопительной ипотечной системы (НИС) заключается в том, что за каждые три года службы на счет военного государство начисляет определенную сумму, которую можно будет через установленное договором время израсходовать на первичный ипотечный взнос или покрытие определенной части уже действующего кредита по ипотеке.

    Сумма этих накоплений каждый год пересчитывается и изменяется с учетом инфляции. Через 3 года после начала участия в проекте военнослужащий может потратить накопленные средства на погашение первичного взноса за жильё по ипотечному кредиту.

    На каких условиях военнослужащему может быть предоставлена военная ипотека узнаете в этой статье, а об основных этапах процедуры мы рассказываем тут.

    Плюсы льготной программы

    До появления программы «Военная ипотека» военнослужащие были вынуждены вставать в очереди на квартиры. За это время они могли накопить средства на самостоятельную покупку жилья или до самой пенсии были вынуждены проживать в съемных «углах». Таким образом, семьи военнослужащих оставались практически незащищенными. Военная ипотека позволяет решить жилищные проблемы еще в самом начале службы в рядах вооруженных сил.

    Вот основные преимущества военной ипотеки:

    • При приобретении военнослужащим жилья в ипотеку по данной программе не служит препятствием наличие собственности у других членов его семьи.
    • Нет ограничений на тип приобретаемого жилья за исключением ветхих и аварийных построек (о требованиях к недвижимости, покупаемой в рамках программы, читайте тут). Военный может сам определять то, что он хочет приобрести, например, частный дом или квартиру.

    Разрешено брать жилье, которое стоит выше расчетной суммы, но в этом случае лишь установленная плата будет погашена из государственного бюджета. Также имеется возможность приобретения квартиры в любом регионе страны, тогда как раньше разрешалось приобретать недвижимость лишь в месте дислокации гарнизона.
    Если гражданская ипотека имеет множество условностей, то военный ее вариант более лоялен (чем военная ипотека отличается от обычной, мы рассказываем в отдельном материале).

    Во-первых, ставки по кредиту бывают меньше, во-вторых, согласно Постановлению Правительства РФ № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих» в договоре с банком должно быть предусмотрено, что кредитор не может требовать от участника программы погашения обязательств в том случае, если срок просрочки очередного ежемесячного платежа не превышает 45 дней.

  • Уже после оформления кредита собственность может быть записана на заемщика. Документы оформляются последовательно. Основную сумму вносит государство, чаще всего это полная стоимость квартиры или дома. На руки владельцу выдаются все документы о собственности.
  • Минусы государственной поддержки

    • Первое – жилье можно купить только на вторичном рынке или после сдачи в эксплуатацию новостройки. Запрещено приобретать в военную ипотеку участок для строительства собственного жилья, квартиру улучшенной планировки в строящемся доме (вопрос о возможности приобретения танхауса, частного дома и ЗУ в рамках военной ипотеки мы рассматриваем здесь).
    • Второе – маленькая сумма накоплений. За эти деньги имеется возможность приобрести маленькую квартирку и только в отдаленном от центра районе. В противном случае придется доплачивать из собственного бюджета.
    • Третье – привязка военного к месту службы на весь период выплаты кредита. В случае увольнения из рядов ВС РФ, военнослужащему придется выплачивать кредит самостоятельно. Также придется вернуть и сумму, которую государство уже заплатило за ипотеку.

    Риски и подводные камни

    Многие военные считают военную ипотеку не радужной перспективой получить бесплатное жилье, а долговой ямой.

    1. Банки в этом случае составляют договоры таким образом, что выплачивать кредит придется длительное время. Это достигается за счет выплат процентов, и только впоследствии можно начать отдавать сам долг. Случается так, что военнослужащий уже закончил свою службу, а долги за ипотеку так и не выплачены. Приходится платить из собственного кармана, а ведь это немалая сумма.
    2. Военнослужащий вынужден нести дополнительные расходы самостоятельно – за оформление предварительного договора купли-продажи и других необходимых документов.
    3. Большой срок согласования с Министерством обороны. Многие продавцы недвижимости за такое длительное время отказываются от договора и тогда по новой приходится искать жилье, оформлять документы и т.д.

    Возможен ли обман?

    Варианты мошенничества

    Несмотря на всю прозрачность системы военной ипотеки, можно нарваться на мошенников. Чаще всего обманывают таким образом:

    • Продажа собственности по поддельным документам.
    • Оформление сделки псевдонотариусом.
    • Покупка жилья, которое отличается от того, что было показано покупателю.
    • Продажа проблемной недвижимости. Например, после покупки выясняется, что имеется еще один владелец квартиры, который находился в не столь отдаленных местах, и т.д.
    • Продажа квартиры, хозяин которой на самом деле уже мертв.

    Какие возникают опасения при увольнении?

    Хотя обмана как такового нет, но у определенной части участников программы НИС есть ложное представление, что после увольнения государство оплатит их ипотечный кредит полностью. Это не совсем так.

    После увольнения средства НИС остаются на счету военного в случае 20-летнего стажа работы в рядах вооруженных сил или если увольнение состоялось через 10 лет по состоянию здоровья с человека.

    В остальных случаях военнослужащий будет обязан самостоятельно выплачивать не только оставшийся долг по ипотеке, но и ту сумму, которую уже потратило государство (о том, что будет с ипотекой в случае увольнения со службы, узнаете в этой статье).

    Стоит ли брать такой заем и почему?

    Прежде чем отправляться в банк для оформления документов по военной ипотеке, необходимо взвесить все плюсы и минусы программы. Немаловажную роль играют и личные обстоятельства военнослужащего даже в ближайшей перспективе.

    В условиях кризиса банки повысили выплаты по кредитам. Но пока данная проблема не касается военных, так как выплачивать придется не им. Но вот о размере предоставляемого кредита стоит задуматься. Максимальная сумма такого кредита, выдаваемая банками в 2017 г., составляла 3 млн. рублей. Этой суммы может не хватить для покупки жилья в хорошем районе. Но несмотря на все недостатки ипотеки для военных, все же она становится выходом для многих семей без собственного жилья.

    С другой стороны, учитывая нестабильность экономики в государстве, ожидать повышения суммы кредита на ипотеку не стоит.

    Таким образом, военнослужащий должен решать вопрос о приобретении жилья в военную ипотеку, обязательно взвесив все за и против, и лишь потом принимать решение.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Ссылка на основную публикацию