Досрочная выплата ипотеки: как скинуть груз с плеч и не повредить при этом спину?

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 РМинимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 РВносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РУменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 около 3700 рублей.

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Досрочная выплата ипотеки: как скинуть груз с плеч и не повредить при этом спину?

» » 07.08.2020 Поделиться: За последние несколько лет значительно увеличилось количество граждан, берущих кредит на приобретения жилья.

Ипотека – хорошее подспорье для семей, особенно молодых, не имеющих возможности накопить столь крупную сумму в короткие сроки.

Многие стремятся выплатить заем, не дожидаясь окончания оговоренного периода, поскольку это помогает уменьшить размер переплаты. О том, какие действия нужно предпринять, чтобы досрочная выплата ипотеки принесла выгоду, поговорим в нашей статье.

Из этой статьи вы узнаете:

  1. Что выгоднее при досрочной выплате ипотеки – сокращать срок или платеж
  2. Какими должны быть действия заемщика после досрочной выплаты ипотеки
  3. Как осуществляется процедура досрочной выплаты ипотеки
  4. Каковы плюсы и минусы досрочной выплаты ипотеки

Каждый человек хочет как можно быстрее вернуть долг и забыть об этом.

Если речь идет о кредите, особенно долгосрочном, необходимость ежемесячно выплачивать определенную сумму банку, а также переплата в виде процентов по займу могут заметно подпортить настроение. Кредитной организации досрочное погашение ипотеки не выгодно.

Даже если учесть, что при выплате всей суммы займа до окончания срока, прописанного в кредитном договоре, банк не рискует потерять свои деньги, прибыли он все же лишится. Основной доход любой финансовой организации – проценты по кредитам.

Досрочное погашение ипотеки плюсы и минусы.

В чем суть досрочки?

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Читайте также Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении.

Кредит с засадой. Чем опасна досрочная выплата ипотеки

Все подобные операции отражаются на кредитной истории клиента, которая может попасть в серый список.

Шаг 1. Уведомьте банк о предстоящем погашении

Проверьте условия вашего договора. Общий срок уведомления, установленный законом, не менее 30 календарных дней до дня возврата денежных средств. Но в вашем договоре может быть установлен более короткий срок , тогда не обязательно ждать 30 дней. Чаще всего именно так и бывает, и обычно досрочное погашение производится в дату, когда вы должны внести очередной платеж в соответствии с графиком платеж ей по договору.

В указанный срок вам нужно обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и указанием суммы, которую вы собираетесь внести. В большинстве банков есть специальная форма для такого обращения, вы можете взять бланк в отделении или скачать с сайта банка или получить через личный кабинет. Заявление вы можете подать лично в отделение банка или отправить по почте заказным письмом. В некоторых банках предусмотрена возможность подать заявления о досрочном погашении кредита через интернет- банк .

К примеру, в Сбербанке можно досрочно погасить ипотеку через Сбербанк-онлайн, а в ВТБ-24 досрочное погашение можно сделать через личный кабинет и по звонку в колл-центр. Правда, дозвониться довольно сложно.

Учтите – проценты по кредиту будут начисляться до дня его погашения включительно (п. 4 ст. 809 ГК РФ). Поэтому если вы планируете полностью рассчитаться по кредиту, лучше предварительно выясните у сотрудника банка точную сумму задолженности, включая проценты, на день планируемого погашения. Именно ее вам надо будет внести на счет, чтобы закрыть кредит досрочно.

Большинство банков аннулируют заявление и спишут со счета сумму по графику, если на момент исполнения заявления денег на счете не окажется. Но в некоторых банках при подаче заявления вам сразу пересматривают график платежей, и заявленная вами к досрочному погашению сумма становится уже обязательной. В результате, если к дате списания ее вдруг не окажется на счете, на всю эту сумму у вас пойдет просрочка и будут начислены пени. Обычно такие ситуации возникают из-за спешки, когда продают залоговую квартиру и стараются быстрее закрыть долг перед сделкой и снять обременение. Заемщик вносит деньги — ровно, до копеечки, пишет заявление, но не учитывает, что на зачисление денег на счет порой требуется до трех рабочих дней, и в результате попадает на штрафные санкции.

Если досрочное погашение будет частичным, вам надо будет указать, хотите ли уменьшить сумму ежемесячного платеж а или срок кредитования. Соответственно, банк после проведения погашения должен будет направить вам пересмотренный график платеж ей или уведомление о новом значении полной стоимости кредита. Если вы подали заявление через интернет- банк , банк может направить вам эти документы тем же образом.

Внимание! Досрочное погашение произойдет только после подачи заявления. Если вы просто внесете деньги на свой счет, привязанный к кредитному договору, банк будет просто списывать их согласно графику платеж ей, поскольку не имеет права списать деньги с вашего счета свыше суммы, указанной в договоре, без вашего распоряжения.

Погашение регистрационной записи об ипотеке.

Досрочное погашение ипотечных кредитов: варианты развития событий

Ипотека является тяжелой финансовой нагрузкой для большинства заемщиков. Многие из людей, пользующихся этой услугой, пытаются изменить график платежей либо сумму, ежемесячно выплачиваемую банку. Что нужно делать с ипотекой, чтобы этот груз не так сильно давил на бюджеты граждан? Какие существуют варианты досрочного погашения кредита? Стоит уменьшать или увеличивать срок? Для каких групп населения существуют наиболее удобные варианты? Сколько денег можно сэкономить, уменьшив переплату?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

«Существуют два варианта досрочного погашения: полное досрочное и частично-досрочное погашение кредита, – комментирует Владимир Келлер, специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – В первом случае подразумевается погашение всей суммы остатка основного долга заемщика единовременно. Если же появились свободные средства, которые можно направить на уменьшение долговой нагрузки, но при этом их недостаточно для полного досрочного погашения, то тогда клиент прибегает к частично-досрочному погашению кредита. В такой ситуации банки в большинстве своем предлагают клиенту выбирать, как будет осуществляться пересчет графика платежей, с уменьшением ежемесячного платежа и сохранением срока кредита или уменьшением срока кредита и сохранением платежа. С точки зрения экономии на выплате процентов выгоднее оказывается вариант с сокращением срока кредита.

Обе схемы частично-досрочного погашения имеют как свои плюсы, так и минусы, независимо от того, к какой группе населения принадлежит заемщик. Здесь важнее оценка финансовой стабильности. Если выплаты по кредиту составляют 50% и более от ежемесячного дохода заемщика, то целесообразно снижать платеж, чтобы минимизировать свои риски. Если эти расходы ниже 30% от ежемесячного дохода, то лучше сокращать срок кредита, чтобы минимизировать переплату по нему.

В настоящий момент практически везде используется аннуитетный график погашения. При таком графике большая часть процентов выплачивается в начале срока пользования кредитом. Таким образом, чем раньше заемщик начинает досрочные погашения, тем больше он сэкономит. Приведу пример: кредит в размере 3 000 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Общая переплата по кредиту составит 3 480 908 рублей. При досрочном погашении в конце пятого года срока пользования кредитом общая переплата уменьшится до 1 669 873 рублей. В любом случае заемщику при оформлении кредита следует, прежде всего, ориентироваться на уровень ежемесячного платежа, и уже потом на объем самой переплаты».

Что выгоднее уменьшать – срок или сумму?

Елена Иванова, юрист правогого департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

– Допустим, у заемщика появились дополнительные средства, он может потратить деньги, досрочно погасив ипотечный кредит. Однако не стоит спешить. У человека появляется новая головная боль: что лучше сделать – уменьшить срок выплат, а может быть, сумму, какое время удобнее для погашения – начало или конец?

Замечу, наиболее удачный способ оплаты ипотеки зависит от финансового положения, проще говоря, насколько прочно человек держится на ногах.

Основное правило такое: заемщик всегда должен быть уверен в том, что сможет выплатить месячный платеж. Если уверенности в доходах нет, самый удобный вариант – уменьшить размер платежа. А вот если вы твердо стоите на ногах, тогда ваш вариант – уменьшение срока кредита.

Рассмотрим конкретные варианты:

1. Заемщик имеет стабильную работу с хорошей зарплатой. Он может стабильно платить без каких-либо изменений, форс-мажоров не будет, так как у него есть накопления. В приведенном случае лучший вариант — уменьшить срок кредита, ведь перечисляя банку крупные платежи, можно рассчитаться по кредиту гораздо раньше.

2. Заемщик — менеджер среднего звена, он востребован на работе. Без него работа компании встанет. Наш персонаж знает, что не уйдет с данного места работы еще несколько лет и предприятие точно не разорится. Ипотечный платеж не обременяет. Допустим, наш менеджер пессимист — он в первую очередь будет снижать размер платежа. Ему нужно понять, сколько можно еще будет платить в случае потери места. Только после того, как будет определен минимальный платеж, он уменьшит срок. Если менеджер оптимист – тогда он сразу уменьшит срок выплат по ипотеке.

3. У предполагаемого заемщика нестабильная работа и большой платеж по ипотеке. В таком случае нужно снизить размер, чтобы получить минимальный платеж. Эти меры позволят чувствовать себя в комфорте, а после можно будет заняться уменьшением срока выплат по кредиту.

4. У заемщика случайные заработки, материальной стабильности нет. Тут имеем только один вариант: снижаем размеры платежей, это нужно, чтобы плательщик смог всегда произвести оплату по ипотеке.

Когда вы рассматриваете, что выгоднее уменьшить – сумму или срок, главное, на что здесь нужно обратить внимание – это размер общей переплаты банку. В случае досрочного погашения с уменьшением срока кредита переплата будет меньше, то есть для вас выгоднее уменьшить срок выплаты по кредиту.

Как известно, кредиты можно оплачивать двумя способами: дифференцировано и аннуитетно.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах более выгодно, так как больший остаток долга при аннуитете предполагает большие проценты и в случае, когда мы снижаем большой остаток долга, получаем большую экономию, нежели при снижении меньшего остатка долга. Что же касается дифференцированных платежей, то сами по себе они более выгодны, чем аннуитетные.

Дату досрочного погашения следует выбирать как можно раньше. Чем раньше дата, тем быстрее мы снижаем остаток долга по кредиту, а чем меньше остаток, тем меньше итоговые проценты по кредиту. Чтобы сэкономить, нужно погашать ипотеку: во-первых, как можно раньше, во-вторых – на максимально возможную для вас сумму и, в-третьих – выбрать тип погашений с уменьшением срока выплаты по кредиту.

Для разных категорий заёмщиков банки предлагают специальные программы. Есть программы для молодых семей до 35 лет, не имеющих или уже имеющих детей, которые предполагают льготный процент, минимальный первоначальный взнос, возможность досрочного погашения средствами материнского (семейного) капитала. Имеются специальные программы для военнослужащих, которые рассчитывают и пониженную процентную ставку, и возможность приобретения квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таунхауса на вторичном рынке, строящегося жилья, а также получение потребительского кредита, возможность получения кредита без подтверждения платежеспособности. Такие кредиты предоставляются военнослужащим, участникам накопительно-ипотечной системы, имеющим право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» № 117-ФЗ от 20.08.2004 г. Также банки предлагают льготные программы для лиц, являющихся зарплатными клиентами того или иного банка. Такие клиенты вполне могут рассчитывать на пониженную процентную ставку, предоставление кредита по льготному пакету документов (как правило – это анкета, паспорт и банковская карта, на которую клиенту перечисляется зарплата).

Для того чтобы понять, сколько можно сэкономить денег, рассмотрим конкретный пример. Клиент 01.11.2014 г. взял кредит в размере 500 тысяч рублей на пять лет – это 60 месяцев – под 15% годовых, платеж аннуитетный в размере 12 172 рублей ежемесячно. Сумма переплаты, в случае если платежи будут проходить строго по графику, за 60 месяцев составит 211 842 рубля.

Гасим кредит досрочно, чтобы уменьшить общий срок кредитования:

1. Допустим, клиент делает досрочное погашение в январе 2015 года в размере 20 000 рублей. Что меняется? В этом случае срок кредита сокращается до 56 месяцев, а переплата уменьшится до 192 333 рубля.

2. Допустим, клиент делает досрочное погашение в ноябре 2018 года в том же размере – 20 000 рублей. В этом случае срок кредита сокращается до 58 месяцев, а общая переплата уменьшится всего лишь до 209 327 рублей.

Гасим кредит досрочно, чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Клиент делает досрочное погашение в январе 2015 года в размере 20 000 рублей. Срок погашения кредита перед банком остается тот же, т.е. не изменяется, зато ежемесячный платеж уменьшается до суммы в 11 400 рублей в месяц, при этом общая переплата по кредиту уменьшится на 198 440 рублей.

Арсланов Рустам, директор департамента продаж ГК «Гранель»:

– Досрочная выплата ипотечного кредита возможна в виде двух вариантов: погашение части суммы кредита либо досрочное погашение всего тела кредита. В случае полного досрочного погашения банк рассчитывает сумму процентов, начисленных клиенту за пользование кредитом с момента его последнего платежа по графику до момента полного закрытия кредита, к этой сумме прибавляется остаток основного долга перед банком.

Частичная досрочная выплата подразумевает частичное закрытие кредита, т.е. когда клиент хочет погасить большую сумму, чем утвержденный графиком ежемесячный платеж. При этом часть платежа покрывает проценты за пользование заемными средствами, а вторая идёт на погашение основного долга. Так как заемщик вносит больше средств, чем был должен, сумма займа уменьшается быстрее, а вместе с ней и начисляемые проценты. Благодаря возможности досрочно погасить часть кредита заемщик может быстрее выплатить долг, сэкономив при этом часть денежных средств.

При досрочной выплате кредита у клиента всегда есть возможность выбора – он может уменьшить срок кредитования либо уменьшить сумму ежемесячного платежа. Однако не все банки готовы предоставить выбор заемщику. Например, в «Сбербанке» всегда уменьшается только сумма ежемесячного платежа, а срок выплаты не меняется. Ответить однозначно на вопрос, что лучше для клиента – уменьшение срока выплат или размера ежемесячного платежа, не представляется возможным. Все очень индивидуально и зависит от платежеспособности клиента, его планов на будущее и т.д.

С экономической точки зрения для всех групп населения выгодно сокращать срок погашения кредита. Когда сокращается срок, в совокупности итоговые выплаты становятся значительно ниже, уменьшается размер переплаты. С другой стороны, если для семьи ежемесячный платеж по кредиту является чрезмерной финансовой нагрузкой и есть возможность его уменьшить, нужно ею воспользоваться. Представим себе ситуацию – в семье появился ребенок, расходы в семейном бюджете увеличились, при этом сумма ежемесячного платежа осталась прежней. В такой ситуации заемщик может продать какое-либо имущество, например, автомобиль, гараж и т.д., а вырученные от продажи деньги направить на частичное погашение кредита, уменьшив при этом сумму ежемесячного платежа.

Чтобы сделать финальный расчет и понять, сколько может сэкономить клиент, нужно принять во внимание совокупность нескольких факторов: сумма кредита, срок кредита, процентная ставка, размеры ежемесячных платежей, которые вносит клиент, система расчета платежей (аннуитетный или дифференцированный платеж), размер досрочного платежа. Например, один клиент может досрочно погасить сверх своего основного платежа 1 000 рублей, при сумме кредита в 5 000 000 рублей на 30 лет под 12% такое досрочное погашение практически не скажется на размере выплат и сроке кредитования. В то же время заемщик может внести сразу 3 000 000 рублей при таких же параметрах кредита, и тогда сумма переплаты сократится втрое.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

– Фактически во всех банках принят аннуитетный платеж – в случае аннуитета клиент ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму, она включает в себя погашение основной суммы и процентов. Большинство займодателей предпочитают аннуитетный платеж, потому что это позволяет больше заработать на процентах, так как долг гасится медленнее. Этот платеж отличается сниженной финансовой нагрузкой на начальном этапе и дает возможность получить большую сумму кредита.

Существует два варианта изменения долга – сокращение срока либо размера ежемесячных выплат. Наибольшая экономия происходит при сокращении срока кредита. А вот при уменьшении ежемесячного платежа экономия меньше, так как срок остается таким же растянутым, и проценты за пользование ипотекой идут на всю сумму кредита и дробятся на весь срок. Делается меньше месячная нагрузка на семейный бюджет, при этом срок кредитования не изменяется. На практике клиенты поступают следующим образом – сокращают размер ежемесячного платежа до комфортного, далее сокращают срок. Как показывает банковская статистика, средний срок жизни кредита – 7-9 лет. Т.е. ни один клиент не платит кредит весь срок.

В кризис не обязательно пытаться скорее избавиться от кредита, особенно если приходится отдавать последнее. Логика проста: отдадите банку больше, чем реально можете, рискуете оказаться перед необходимостью снова брать кредит.

Ипотечным заемщикам выгодно гасить кредит досрочно, так как они экономят на процентах, получают возможность полноправно распоряжаться собственностью, а также освобождают семейный бюджет от бремени. Из минусов досрочного погашения ипотеки можно назвать только то, что не всегда получается найти средства для выплаты, а поэтому есть риск падения доходов.

Согласно поправкам в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ, россияне с 1 ноября 2011 года имеют право без согласия банка досрочно погашать свои кредиты как полностью, так и частично, при условии уведомления об этом банка не менее чем за 30 дней до дня возврата. Банк может установить в кредитном договоре более короткий срок уведомления. Проценты заемщиком уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом. После частичного досрочного погашения кредитная организация должна выдать вам новый график платежей. В случае полного погашения ипотечного кредита нужно получить у банка справку о полном погашении.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Проценты заемщиком уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.

Вычеты и субсидии

В июне Госдума приняла закон о выплатах в размере 450 тыс. рублей в качестве компенсации на погашение ипотеки. Льготой смогут воспользоваться семьи, в которых родился третий или последующий ребенок. Ранее были приняты другие законы, дающие возможность воспользоваться льготной ипотекой военнослужащим и молодым семьям. В некоторых регионах работают местные программы, позволяющие получить жилье на льготных условиях.

Еще один вариант для официально работающих граждан – оформление налогового вычета. Такая возможность позволяет вернуть до 390 тыс. рублей уплаченного НДФЛ по процентам и до 260 тысяч имущественного вычета. Полученные средства можно пустить на погашение долга.

Семьи, в которых появился второй ребенок, могут упростить расчеты с банком с помощью материнского капитала. Сертификат примут в счет первоначального взноса или оплаты текущих платежей.

Ипотечник, попавший в сложную финансовую ситуацию, ищет другого потенциального заемщика, которого устраивают условия действующей сделки.

Почему досрочное погашение ипотеки выгодно

Для определения выгоды от действия нужно сравнить альтернативные варианты. Например, не запланировано появившуюся сумму денег поместит в банк на депозит или купить иностранную валюту. Или приобрести дорогое имущество или электронику.

Ставка по депозиту всегда ниже ставки по кредиту. То есть не получиться компенсировать свои процентные расходы. Приобретение иностранной валюты – это риск изменения курса и потерь при последующей продаже. Значит, такая инвестиция не выгодна и не приведет к минимизации расходов.

Важно! Погашая досрочно ипотеку уменьшается сумма долга, тем самым снижается сумма переплаты за купленную недвижимость.

В зависимости от того, как прописана схема списания задолженности в кредитном договоре досрочный платеж производится:

  • В любой день, когда клиент подал заявление.
  • В день очередного платежа указанного в графике.

Налоговый вычет с процентов. Независимо от условий и механизмов досрочного погашения, ипотека позволяет возместить расходы по уплате процентов. Для этого необходимо подать документы в налоговую. Максимум экономии – 390 тысяч рублей (13 % от 3 млн. рублей).

Для этого необходимо подать документы в налоговую.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

  1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
  2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
  3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
  4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
  5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

  • Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
  • Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства.

Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора.

Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку рекомендации для заемщиков.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке — пошаговая инструкция выгодного погашения ипотечного кредита

Подать его нужно за 30 дней до даты платежа. В ипотечном договоре обязательно прописывается сумма неустойки, которую необходимо уплатить при полном погашении займа.

Сбербанк разрешает клиентам, выплачивающим ипотеку, погасить ее раньше срока, не налагая штраф. Перед внесением ежемесячных платежей и суммы для досрочного погашения следует уточнить, какой в договоре указан вид выплаты. Различают аннуитетные и дифференцированные платежи.

Чаще ипотека выплачивается первым способом. Аннуитетный вариант ежемесячной выплаты равен сумме кредита и процентов, разделенной на срок займа.

Каждый месяц заемщик вносит одинаковые платежи.

Большая часть аннуитетной выплаты направлена в счет погашения процентов, оставшаяся — на закрытие части долга. Первый платеж на 90% состоит из процентов. Дифференцированный платеж по ипотеке в Сбербанке подразумевает приоритетное покрытие основного долга, а потом процентов.

В первой четверти срока заемщику нужно вносить крупные суммы. По прошествии указанного периода, размер ежемесячных платежей начнет уменьшаться. Выгодно гасить ипотеку дифференцированными платежами, схема предполагает меньший объем переплаты.

При внесении средств сверх требуемой суммы, излишки засчитываются в счет будущих платежей. Пример: Ежемесячный платеж по ипотеке составляет 36 370 руб. (16 666 руб. основного долга и 19704 руб.

процентов. Клиент, внеся 100 тыс., освобождает себя от уплаты основного долга на 5 месяцев. Несмотря на это, погасить ипотеку досрочно без процентов невозможно, иначе банки разорятся.

Погасить ипотеку досрочно максимально выгодно в первой четверти срока заимствования.

, освобождает себя от уплаты основного долга на 5 месяцев.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

  • Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
  • В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
  • Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

–>

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Порядок действий разберем на примере Сбербанка.

Порядок возврата части страховой премии

Чтобы получить излишне уплаченную страховую премию, заемщику нужно выполнить следующие действия:

  • погасите ипотеку, получите в банке справку о том, что у вас нет задолженности, и заберите закладную с печатью банка;
  • снимите обременение по закладной с недвижимости в Росреестре;
  • изучите договор страхования на предмет возможности возврата части страховой премии. Если такая возможность предусмотрена, пишите заявление о возврате денег страховщику. Если в договоре есть пункт о невозможности возврата излишне уплаченной премии, готовьте обращение в суд.

После подачи заявления в страховую компанию в течение 10 рабочих дней заявитель получает ответ от организации. Если результат обращения отрицательный, можно обратиться в суд или подать жалобу в Роспотребнадзор. Однако прежде чем обращаться в высшие инстанции, необходимо юридически подготовиться к защите своих нарушенных прав.

Соответственно, 1 месяц страховки стоит 2 000 рублей.

Как осуществляется перерасчет

Возможность частичного или абсолютного досрочного погашения ипотеки предусмотрена Федеральным законом №284, принятым в 2011 году. Согласно ему:

  1. Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).
  2. Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
  3. Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.

Способ перерасчета и объем финансов, необходимых для досрочного погашения задолженности по ипотеке, зависят от используемого вида платежей. Их бывает два:

  • Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
  • Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в 5 годах 60 месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Обычно банки заключают договора на ипотеку с осуществлением аннуитетных платежей, так как для них это наиболее выгодный вариант.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

  1. Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);
  2. Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).

Рассмотрим, как будет происходить перерасчет ипотеки в обоих случаях в зависимости от типа совершаемых платежей.

Читайте в договоре на ипотеку о том, как способ досрочного погашения доступен вам. Иногда банк предоставляет заемщику право выбора между этими вариантами. Но такое бывает не всегда.

Обычно банки заключают договора на ипотеку с осуществлением аннуитетных платежей, так как для них это наиболее выгодный вариант.

Читайте также:  Куда можно вложить 1000000 рублей чтобы заработать с минимальным риском
Ссылка на основную публикацию