Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.

Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены потребовать возврата уплаченной суммы.

Что говорит закон?

Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).

В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” записано: “По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения”.

Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.

  1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.
  2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.
  3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.

Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?

Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Не спешите идти в суд.

Почему сведения при обмере разными специалистами могут отличаться?

Разумеется, дело может быть в недостаточной квалифицированности или предвзятости того или иного кадастрового инженера, но мы предпочитаем думать, что в данной сфере работают достойные люди и профессионалы своего дела. В чем же тогда может быть причина разницы в сведениях?

К сожалению, по мнению многих, Приказ № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., является во многом неудачным и недостаточно конкретным нормативным актом. Для закона, которым руководствуются тысячи кадастровых инженеров в такой точной и не допускающей ошибок работе, как подсчет площади жилых помещений, в нем слишком много недопустимых недочетов.

Недочетов, которые, в некоторых случаях, делают возможным возникновение ситуаций, когда два разных кадастровых инженера, придя в квартиру с идентично настроенным и поверенным оборудованием, проведут обмер в строгом соответствии с буквой закона, но получат два близких, но отличающихся друг от друга результата.

Почему же такое происходит? Давайте разберем, пожалуй, самый неудачный из пунктов Приказа. Пункт 13 Приложения № 2. Он гласит:

” Расстояния, применяемые для определения площади жилого квартиры, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола .”

В 99% случаев разница в двадцать сантиметров при постановке дальномера не будет иметь значения. В конце концов, речь идет не о подземных бункерах из древнего бетона, а о современных жилых постройках. Но в одном случае из ста эти двадцать сантиметров будут иметь очень большое значение. Вспомним об округлении – линейные размеры квартиры определяются с округлением до 0.01 м.

Представим гипотетическую жилую комнату 4 м на 3 м. Одна из стен незначительно наклонена – допуски не превышены, на глаз не определить – всего пара миллиметров. Какова же площадь комнаты?

Кадастровый инженер дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.15 м, получил размеры 4.015 м на 3.002 м или, после необходимого округления, 4.02 м на 3.00 м. Площадь комнаты 4.02*3.00 = 12.06 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты правильно посчитана и равна 12.1 кв.м.

Читайте также:  ПФР Тульская область, Киреевский район, Киреевск, ул. Титова, 6а: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Предположим, что общая площадь, которую он получил в результате последующих расчетов, получилась равна 50.1 кв. м, а проектная площадь равна 51.08 кв.м. Разница в 0.98 кв. м поселила в сердце собственника квартиры сомнения -а правильно ли посчитана площадь? Еще бы чуть-чуть и компенсация в 75 тыс. рублей – деньги, разумеется, не лишние. Было принято решение о контрольном обмере.

Кадастровый инженер, пришедший на контрольный обмер, лазерным дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.25 м, получил размеры 4.014 м на 3.003 м или, после необходимого округления, 4.01 м на 3.00 м. Вы уже поняли к чему идет дело? Площадь комнаты кадастровый инженер посчитал равной 4.01*3.00 = 12.03 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты также правильно посчитана и равна 12.0 кв. м, общая площадь квартиры 50.0 кв.м. Разница с проектом равна 1.08 м.

Собственнику квартиры положена компенсация в 75 тыс. рублей, а все из-за одного миллиметра. Разумеется, он напишет претензию и, возможно, при повторном обмере первый инженер также поставит дальномер чуть выше и подтвердит уменьшение площади. А если не подтвердит, то собственник квартиры подаст иск в суд. Кадастровый инженер, назначенный судом, может поставить дальномер на высоту 1.1 м или на 1.2 м или на 1.3 м, посчитать общую площадь как 50.0 кв. м и 50.1 кв. м и в обоих случаях будет прав.

Таким образом, сведения при обмере разными специалистами могут отличаться из-за того, что в Приказе не предусмотрена погрешность при подсчете площади квартиры.

м, общая площадь квартиры 50.

Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла

Многоквартирный дом сложно построить сантиметр в сантиметр, поэтому иногда площадь квартиры в новостройке может вырасти. Каждый дольщик должен знать, что с 1 января 2017 года он вправе оплатить лишь 5% от увеличившегося метража. Если квартира выросла на 7-8% или больше, и застройщик настаивает на оплате всей этой суммы – он нарушает закон. Если денег на доплату «лишних» метров у дольщика нет – он вправе расторгнуть ДДУ.

Специально для Новострой-М Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, перечислил все основные поправки к 214-ФЗ, принятые властями. Часть из них вступит в силу 1 июля 2017 года, а часть уже вступила. Именно о такой поправке и пойдет речь в этой статье – о 5%-ом ограничении площади квартиры.

Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что фактически он приобретает воздух. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Проектная площадь – это те цифры, которые будут указаны в договоре долевого участия (ДДУ) и которые должны получиться в идеале. Однако, как уже писал Novostroy-M.ru, после строительства дома метраж вашего жилья может как увеличиться на несколько метров, так и уменьшиться. Фактическая площадь квартиры – это получившийся в результате строительства здания метраж, он определяется после обмеров БТИ.

С 1 января 2017 года 214-ФЗ четко определяет критерий существенного изменения проектной площади квартиры – теперь это 5% от метража. Раньше застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ расхождения по метражу. Например, считалось, что 10% от (проектной) площади, прописанной в ДДУ, не будет являться существенным. Тогда дольщику приходилось доплачивать за «лишние» метры.

Теперь закон конкретизировал ту границу, где заканчивается доплата за кв. метры. Но и это еще не все. Во-первых, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ, если общая площадь его квартиры увеличилась более чем на 5% от изначального (проектного) метража. То есть, если у вас нет денег, чтобы оплатить увеличившуюся квартиру на, допустим, 4-5% – вы имеете полное право расторгнуть договор долевого участия.

И второй важный момент. Если у дольщика есть деньги, чтобы оплатить дополнительную площадь квартиры, он должен знать, что по закону максимальное превышение проектной площади – это 5%, и не больше. То есть, если ваша квартира вдруг выросла на 7-8% от проектной площади, вы имеет право оплатить из них только 5%. Остальные появившиеся «квадраты» дольщик имеет право не оплачивать.

Приведем простой пример. Вы покупали квартиру по цене 100 тысяч за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляла 45 кв. метров. Получается: 45X100 000 = 4,5 млн рублей. Это цена вашего жилья по ДДУ.

Дом построен, по результатам БТИ оказалось, что метраж вашей квартиры вырос на 7%, то есть на 315 тысяч рублей (45/100%=0,45 – 1%, умножаем на 7% и получаем 3,15 кв. метра, что в деньгах составляет 315 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить в кассу за «лишние» 7% площади или 315 тысяч рублей. Вы же показываете ему обновленный 214-ФЗ, где говорится, что из этих 7% по закону вы должны оплатить лишь 5%, то есть 225 тысяч рублей.

Если застройщик будет настаивать на оплате 7% метража, то дальше у дольщика два варианта действий: или расторжение ДДУ (но тогда вы останетесь без квартиры), или подача заявления в суд, где застройщику объяснят, что он не прав и нарушает закон. После чего дольщик вносит в кассу застройщика деньги за 5% увеличившейся фактической площади и получает квартиру.

Как вернуть себе деньги, если ваша квартира уменьшилась в размерах, или как правильно выстроить диалог с застройщиком, если ваша квартира вдруг выросла, мы писали подробно. Мы советуем внимательно ознакомиться с этим текстом, ведь, например, площадь квартир в монолитных домах может «гулять» от 2 до 5 кв. метров, кирпичные дома – это тоже, можно сказать, дома ручной работы, поэтому и там возможны расхождения в метраже. Лишь покупателям квартир в панельных новостройках можно практически не волноваться – такие здания собираются как конструктор lego, панели заранее отливаются в цехах завода, поэтому расхождения по площади, как правило, минимальны.

Если денег на доплату лишних метров у дольщика нет он вправе расторгнуть ДДУ.

Что делать, если площадь квартиры отличается от указанной в ДДУ?

Заключая ДДУ, будущий владелец недвижимости ожидает получить квартиру той площади, что указана в договоре. Но проходит время, дом сдается в эксплуатацию, и хозяин видит, что квадратных метров меньше или больше, чем было заявлено проектом. В зависимости от сложившейся ситуации, его начинает волновать вопрос, а вернет ли застройщик разницу в случае меньших размеров, или придется еще что-то доплачивать, если вдруг оказывается, что метры прибавились.

Законно ли изменение цены на квартиру, приобретенную по ДДУ?

Долевое строительство регулируется соответствующим законом. В нем говорится, что стоимость жилой недвижимости может измениться даже после подписания договора, если в него включен пункт, разрешающий это сделать, а также, если обе стороны согласны на изменения.

Соответственно, изменение цены квартиры допустимо в обе стороны: в большую и в меньшую. Если новоявленный владелец видит, что квадратные метры новой квартиры отличаются от тех, что заявлены в договоре, то первым делом надо перечитать его условия. Пункты, касающиеся стоимости, расположены в той части договора, где говорится о его цене.

При отсутствии каких-либо сведений о возможной ее коррекции, ни покупатель, ни продавец не могут предъявлять по этому поводу никаких претензий друг к другу. Но если разница фактической и проектной площади в большую сторону или в меньшую превышает 1 квадратный метр, то цена квартиры может измениться даже при отсутствии соответствующих условий в ДДУ.

Площадь квартиры по сравнению с проектной оказалась меньше

Итоговый размер жилой недвижимости станет известен только после замеров БТИ. Покупатель знакомится с этими замерами и понимает, что площадь оказалась меньше, чем было обещано. Что ему в таком случае делать? Первым делом, перечитать ДДУ и выяснить, что говорится в нем по этому поводу. Если владелец считает, что застройщик что-то ему должен, то следует поступить так:

1. Написать заявление на имя руководителя компании, с которой был заключен договор. Не обязательно ждать подписания акта о приемке квартиры, можно это сделать заранее, главное, чтобы был известен фактический размер площади. Если договором предусмотрен возврат денег, то, обычно, в нем говорится и об условиях этого возврата.
В заявлении следует сразу указать реквизиты, куда застройщик должен перечислить деньги. Заявление пишется в двух экземплярах: один остается в строительной компании, а второй у владельца квартиры. На экземпляре владельца должна стоять отметка представителя застройщика о том, что заявление принято. Если нет возможности лично прийти в офис, то заявление отправляется почтовым письмом с обязательным уведомлением о вручении. Квитанцию необходимо сохранить.
2. Если застройщик никак не реагирует на поданное заявление, а все сроки проходят, то можно обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. В суде же можно отстоять свои права в случае просрочки застройщиком сдачи жилой недвижимости и потребовать возмещения морального вреда.

Площадь нового жилья оказалась больше

В таком случае строительная компания может попросить доплатить владельца, если в ДДУ включены соответствующие условия. В договоре также прописывают сроки и условия внесения дополнительной суммы. Обычно это происходит до того, как квартира передается владельцу и составляется акт о передаче. Не стоит тянуть с доплатой, так как строительная компания может потребовать к этой сумме еще и выплатить неустойку за просроченный платеж.

Как посчитать сумму возврата или доплаты?

Чтобы подсчитать сумму возврата покупателю в случае уменьшения площади и сумму доплаты застройщику в случае ее увеличения, необходимо знать следующее:
• площадь квартиры, предусмотренную договором — этот показатель можно найти в самом ДДУ;
• фактический размер нового жилья — это значение можно взять из техпаспорта, выдаваемого БТИ, или из акта приемки жилья;
• точная цена 1 квадратного метра — об этом тоже говорится в ДДУ.

В качестве примеров можно рассмотреть следующие ситуации:

Пример 1. В договоре указана площадь будущей квартиры — 50,6 квадратных метров. Фактическая составила — 51,7. Цена за квадрат по ДДУ — 37800 рублей. Покупатель обязан доплатить застройщику: (51,7-50,6)*37800 = 41580 рублей.

Пример 2. Проектом предусмотрена площадь — 52,9 квадратных метров. По факту квартира получилась — 51,7. Цена одного квадратного метра — 54000. Застройщик обязан вернуть покупателю — (52,9-51,7)*54000 = 64800 рублей.

Застройщик требует 3% от цены договора за подключение к сетям. Законно ли это?

Вполне, если в договор включены соответствующие условия.

Долевое строительство регулируется соответствующим законом.

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья. Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь. При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика. На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства. Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Читайте также:  Критично ли, если муж не прописывает супругу по месту жительства? Как прописаться в квартиру к мужу или жене?

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей. Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения ДДУ.

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются. Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м. При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

  • метраж квартиры по ДДУ;
  • реально полученную площадь;
  • цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга. В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу. Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

О «лишних» и «недостающих» квадратных метрах, обнаружившихся при приемке квартиры

Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.

В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью?

Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры.

Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры.

Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.

Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.

Излишние квадратные метры: почему они появляются?

По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше. А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать. Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.

Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.

Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков. В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата». Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства.

Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.

Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.

Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади.

У разных застройщиков могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.

Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.

Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:

Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются. Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб. Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.

При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.

Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Кто будет платить?

Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры.

Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.

Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%.

Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.

Читайте также:  Служебная характеристика на военнослужащего - образец 2020 года

Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м. в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры. Согласитесь, не совсем справедливое условие!

Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.

О сложившейся практике

Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам. Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки. Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.

Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир.

Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.

Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры.

В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.

Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ. Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены.

В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.

Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры ипотечные средства – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей

Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства.

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.

Что говорит закон.

Понятие площади помещения

Определение данного термина указано в ст. 15 ЖК РФ: под площадью квартиры следует понимать общий метраж всех комнат без учета террас, балконов, веранд и лоджий. Проще говоря, при расчете площади необходимо учитывать размеры комнат, кухни, кладовок, санузлов, холлов и коридоров.

Проще говоря, при расчете площади необходимо учитывать размеры комнат, кухни, кладовок, санузлов, холлов и коридоров.

Чем регулируются отношения застройщика и покупателя жилья

По завершению строительства многоквартирного дома специалисты Бюро технической инвентаризации производят замеры помещений и устанавливают фактическую общую площадь квартиры. В большинстве случаев она будет отличаться от проектной, которая была указана в Договоре долевого участия (ДДУ). Метраж может быть как большим, так и меньшим запланированного. Это происходит из-за вносимых изменений в проект на стадии постройки дома, погрешностей в расчетах архитекторов.

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости» № 214-ФЗ содержит в себе нормы, которые позволяют менять стоимость объекта договора.

5-ая статья указанного ФЗ предписывает изменять цену ДДУ только по соглашению сторон, при этом такая возможность закреплена в самом договоре. Долевой контракт должен включать в себя исчерпывающий перечень случаев, когда цена договора может быть изменена, а также методику расчета такой корректировки стоимости.

ДДУ может содержать в себе норму изменения цены договора только после подписания дополнительного соглашения. В таком случае этот документ должен быть обязательно зарегистрирован в Росеестре, а уж потом по нему можно проводить расчеты с застройщиком.

19-ая статья ФЗ-214 предписывает застройщику указывать точные технические характеристики каждой квартиры в проектной документации. Общая площадь жилья является одной из таких характеристик, поэтому отклонение от установленного ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров.

Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора. Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера.

Что делать дольщику, если площадь квартиры меньше проектной.

Чем регулируются отношения застройщика и покупателя жилья

По завершению строительства многоквартирного дома специалисты Бюро технической инвентаризации производят замеры помещений и устанавливают фактическую общую площадь квартиры. В большинстве случаев она будет отличаться от проектной, которая была указана в Договоре долевого участия (ДДУ). Метраж может быть как большим, так и меньшим запланированного. Это происходит из-за вносимых изменений в проект на стадии постройки дома, погрешностей в расчетах архитекторов.

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости» № 214-ФЗ содержит в себе нормы, которые позволяют менять стоимость объекта договора.

5-ая статья указанного ФЗ предписывает изменять цену ДДУ только по соглашению сторон, при этом такая возможность закреплена в самом договоре. Долевой контракт должен включать в себя исчерпывающий перечень случаев, когда цена договора может быть изменена, а также методику расчета такой корректировки стоимости.

ДДУ может содержать в себе норму изменения цены договора только после подписания дополнительного соглашения. В таком случае этот документ должен быть обязательно зарегистрирован в Росеестре, а уж потом по нему можно проводить расчеты с застройщиком.

19-ая статья ФЗ-214 предписывает застройщику указывать точные технические характеристики каждой квартиры в проектной документации. Общая площадь жилья является одной из таких характеристик, поэтому отклонение от установленного ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров.

Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора. Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера.

Это незаконно.

Несоответствие метража в квартире с отделкой.

Добрый день! Приобрели квартиру в новостройке на этапе строительства. Квартира угловая. По проекту дома до 16 этажа выступающие лоджии выходят на одну сторону, с 17 этажа – на другую. Наша квартира на 17 этаже. Застройщик решил заработать побольше денег, и на крыше лоджии 16 этажа, подняли еще немного кирпичную кладку и сделали ограждения, вместо окна в комнате сделали дверь. Сделали сток для воды, гидроизоляцию и на пол положили плитку. Получился такой балкон, по типу как в подъездах. Без, крыши и козырька. Естественно, никакого остекления даже в перспективе нет. На момент покупки, мы были в квартире и видели эти изменения, по факту в квартире на одну сторону застекленная лоджия, на другую балкон. Но в ДДУ прописана одна лоджия, с коэффициентом 0,5, а в приложении план изображен для квартир с 17 по 25 этаж, и с вынесенным фрагментом балкона для 17 этажа. В конце ДДУ указано, что «остеклений лоджий – предусмотрено». Представитель нас убедил, что на момент покупки мы оплачиваем квартиру без изменений, по площади, указанной в ДДУ. А При сдаче дома, будет перерасчет площади, и нужно будет доплатить за дополнительный балкон по коэф. 0,3 (площадь около 9кв, примерно 180 тыс.). Ок, нас это устроило. Началась приемка квартир, и пришло уведомление, что у нас доплата 360.тыс. Пришли к застройщику, он говорит, что БТИ посчитало эту площадь, как лоджию по 0,5. Если застройщик откажется делать перерасчет, встанет ли суд на нашу сторону? Ведь «лоджия – это огражденная с 3 сторон стенами помещение» (по СП 54.133.30) и по ДДУ у лоджий предусмотрено остекление. Имеем ли мы право вообще отказаться от этого пристроя? На что нам ориентироваться – на ДДУ или на план в приложении в ДДУ?

Заплатил за одну площадь , а по факту (по данным тех паспорта заказанного в БТИ) площадь оказалась на 4 метра меньше ! ЖК Домашний . Каким образом теперь взыскивать деньги с застройщика ? Подумываю подавать в суд , а перед этим максимально широко осветить эту тему в СМИ и среди других дольщиков , знаю еще как минимум одного с такой же ситуацией , судя по всему это мошенническая схема заработка определенных лиц .

В компании пик оформили ипотеку на имя мужа. Заключили предварительный договор, подписались оба. Через неделю муж скончался, не успев оформить основной договор. По предварительному договору нотариус не оформляет наследство. Не имеет право. Квартира не на имя мужа. Что делать? Идти в суд?

Добрый день. Застройщик пригласил на осмотр квартиры. При осмотре квартиры было выявлено изменение в плане квартиры.А именно по плану воздуховод должен быть в ванной комнате, а оказался в жилой комнате. Получается стену возвели перед воздуховодом. Тем самым уменьшили площадь ванной комнаты, т.к воздуховод не во всю стену а только на половину ее. Должна быть ниша между воздуховодом и стеной, куда помещалась бы раковина . А получился выступ в жилой комнате вместо прямой стены.Акт приема передачи мы не подписали.Что нам делать в данной ситуаци
, подскажите , пожалуйста.Хотелось бы что бы квартира соответствовала плану, который был приложен к договору.

Помогите! Ошибка при строительстве и вывода для установки кухни. ,неможем подключить мойку и посудомойку! Сантехник присланный с управляющей компанией разводит руками и помочь ни чем не может! Говорит страшные вещи о разбивании стены! Кто это должен устранить ? Спасибо заранее

Устранять должен Застройщик.

1. Проводите строительно-техническую экспертизу, которая должна выявить нарушения проекта и/или отступления от ГОСТ и/или СНиП, повлекшие за собой невозможность подключения мойки и т.д.;
2. Направляете требование застройщику о необходимости устранить недостатки (ломать стены и т.д.) и прикладываете к нему копию заключения эксперта;
3. В случае отказа застройщика устранить недостатки Вы можете устранить их самостоятельно, а потом взыскать с застройщика Ваши затраты и неустойку за отказ исполнить Ваши законные требования или сразу обратиться в суд с иском о понуждении застройщика устранить недостатки и взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Получается стену возвели перед воздуховодом.

площадь квартиры меньше чем в ДДУ. как вернуть бабло

Поиск по теме.

Ссылка на основную публикацию