В чем разница между задатком и авансом в 2020 году – ГК РФ, при продаже и покупке квартиры, при оказании услуг, при заключении договора

Чем отличается задаток от аванса

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости и для подтверждения серьезности намерений каждой из сторон, вносится предоплата в виде аванса или задатка. Оба эти термина указывают на факт того, что некая сумма была передана покупателем продавцу в виде предоплаты.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Несмотря на свою схожесть, юридические значения этих терминов отличаются, а их неправильное использование может привести к серьезным последствиям для каждой из сторон.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости и для подтверждения серьезности намерений каждой из сторон, вносится предоплата в виде аванса или задатка.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

Читайте также:  Если отказывают в госпитализации что делать, отказная в больнице

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.”>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.”>«альтернативных сделок » и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

По сути, это то же самое, что Договор об авансе , но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж аванс.

Какие преследуют цели

Задаток имеет сразу три основные цели или функции:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

ПлатежнуюТак как передаваемая при этом сумма, как упоминалось, засчитывается как часть общей выплаты (при оказании услуг, покупке недвижимости и пр.)
ДоказательнуюС его помощью совершающая этот акт сторона подтверждает, что намерена совершить сделку
Обеспечительную ( в качестве залога)Иначе говоря, она подтверждает, что сделка действительно будет иметь место

В то же время аванс, как считается, выполняет лишь первую из приведенного перечня .

Однако собственное регулирование для него в ГК отсутствует.

Анатолий Юрьевич Пысин

Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.

Особенности аванса

Авансом является предварительный платеж в счет предстоящей сделки по продаже-покупке квартиры. Существенным отличием его от задатка считается отсутствие обеспечительной функции. Вообще любой платеж, который в договоре не прописан как задаток, будет признаваться авансом (ст. 380 ГК РФ).

Отличительной особенностью аванса является также условие его возврата при неисполнении обязательств сторонами. В этом случае вся сумма возвращается покупателю, если иные параметры не оговорены договором аванса.

В этом случае вся сумма возвращается покупателю, если иные параметры не оговорены договором аванса.

Тонкости аванса

С точки зрения закона, аванс ‒ это часть оплаты, которую покупатель отдает до подписания договора купли-продажи, чтобы подтвердить свои намерения. Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки. Поэтому покупатель вправе получить предоплату обратно, даже если сделка не состоялась по его вине. Из общей суммы авансового платежа может быть вычтен какой-то процент в качестве штрафа за отмену сделки, но при условии, что это отмечено в договоре о предоплате. Также из аванса могут быть вычтены суммы, потраченные продавцом на оформление пакета документов для продажи жилья, например, на оплату получения выписки из ЕГРН.

Если продавец не хочет возвращать аванс, согласно первому пункту статьи 1102 ГК РФ, это расценивается как неосновательное обогащение и карается законом.

Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки.

Оформление договора

При внесении денежной суммы оформляется договор, который рекомендуется заверять у нотариуса.

В соглашении необходимо указать:

  • время и место его оформления;
  • сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
  • предмет договора. Следует описать, в отношении какого объекта вносится платеж, указать его полную стоимость и сумму, которая вносится в счет этой стоимости.

В завершении ставятся подписи сторон.

На оформление договора необходимо явиться с паспортом, правоустанавливающими документами на недвижимость. В качестве Продавца может выступать только собственник квартиры или его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.

Основные сравнительные характеристики аванса и задатка представлены в таблице:

Платежная. Внесенная сумма является частью стоимости квартиры

Платежная и обеспечительная. Оплата побуждает стороны к исполнению обязательств, при невыполнении которых грозит материальная ответственность

Последствия для Продавца при невыполнении им договорных обязательств

Возвращается покупателю в удвоенном размере

Последствия для Покупателя при невыполнении им договорных обязательств

Необходимо вернуть аванс покупателю

Остается у продавца

Последствия при исполнении обязательств

Переданная сумма не возвращается, так как является частью стоимости квартиры

Может быть передан по договору, расписке

Для передачи обязательно заключение договора

Величина аванса и задатка определяется сторонами, но не может быть выше стоимости квартиры. Стандартной считается величина 30-50 тыс. руб., однако при очень выгодном предложении целесообразно дать такую сумму, чтобы у Продавца не осталось сомнений в намерениях покупателя

08 был внесен задаток в размере 100 тыс.

ЧТО ВЫГОДНЕЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА – АВАНС ИЛИ ЗАДАТОК?

В большинстве случаев компании при заключении договоров вынуждены гарантировать свои обязательства перед контрагентом. Это происходит путем внесения аванса или задатка. При этом общий порядок учета таких денежных средств одинаков. А именно, полученные суммы аванса и задатка не признаются доходом у стороны, получающей их (подп. 1, 2 п. 1 ст. 251 НК РФ), и расходом у стороны, выдающей их (п. 14, 32 ст. 270 НК РФ). Однако как у аванса, так и у задатка есть свои плюсы и минусы и с позиции способов обеспечения исполнения обязательств по договору, и с налоговой точки зрения.

ведущий налоговый
консультант консалтинговой
группы «Такс Оптима»

Соглашение о задатке стороны должны заключить обязательно в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). В нем следует предусмотреть сумму задатка, а если соглашение о задатке оформляется в виде отдельного документа, то указать реквизиты договора, в отношении которого заключается соглашение о задатке.
Если компания, получившая задаток (продавец), не исполняет договор по своей вине, она обязана вернуть контрагенту задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ) и возместить ему убытки, нанесенные в результате неисполнения договора. Если от проведения сделки отказывается компания, давшая задаток (покупатель), перечисленная ею сумма задатка не подлежит возврату контрагентом (п. 2 ст. 381 ГК РФ; пост. ФАС СЗО от 29.05.2012 № Ф07-3428/12, ФАС ЦО от 27.06.2011 № Ф10-2223/11). Кроме того, данная организация должна возместить контрагенту соответствующие убытки, возникшие в связи с неисполнением ею договора. Если ни одна из сторон не виновата, но обязанности по договору исполнить невозможно в связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств, в частности, из-за стихийного бедствия, пожара или смерти одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора является аванс. Под ним следует понимать денежную сумму, которую перечисляет одна сторона по договору (покупатель) другой (продавцу) до фактического исполнения предмета договора. Согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 3 ст. 380 ГК РФ) любая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что она является задатком.
Как правило, если покупатель отказывается от проведения сделки, аванс остается у продавца. А если от проведения сделки отказывается сторона, принявшая аванс, аванс подлежит возврату покупателю в полном объеме.
Следует помнить также, что сторона, виновная в срыве сделки, по соглашению об авансе не несет никаких штрафных санкций, если только это не прямо предусмотрено в соглашении об авансе.
При получении суммы аванса продавец должен исчислить НДС, а также в течение пяти календарных дней выставить счет-фактуру (п. 1 ст. 167, п. 3 ст. 168 НК РФ).
Если покупатель перечислил продавцу сумму аванса наличными денежными средствами либо в неденежной форме, то, по мнению финансового ведомства (письмо Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-15/39 (далее – Письмо № 03-07-15/39), он не может принять НДС к вычету. Свою позицию оно аргументирует тем, что в счете-фактуре отсутствует номер платежного поручения. Кроме того, в книге покупок нельзя регистрировать счет-фактуру на сумму аванса в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав при неденежных формах расчетов (подп. «д» п. 19 Правил ведения книги покупок, утв. пост. Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137). Однако некоторые судьи считают, что отсутствие в авансовом счете-фактуре номера платежного поручения не является основанием для отказа в применении вычета по НДС (пост. ФАС УО от 14.09.2011 № Ф09-5136/11). Они указывают: из норм налогового законодательства не следует, что при неденежных формах расчетов вычет уплаченного в составе авансового платежа НДС неправомерен, поскольку по смыслу пункта 9 статьи 172 Налогового кодекса РФ платежный документ должен лишь подтвердить факт предоплаты. Так, например, при передаче векселя (как формы безналичных расчетов) таким документальным подтверждением предоплаты является акт приемки-передачи векселя.
Если же в договоре отсутствует условие о предоплате, то, по мнению Минфина России (Письмо № 03-07-15/39), покупатель не сможет принять НДС с аванса к вычету. Свою позицию они обосновывают следующим образом: Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что НДС принимается к вычету на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении предоплаты, а также при наличии документов, подтверждающих оплату, и договора с условием о перечислении аванса. То есть если договор, содержащий условие о предоплате, отсутствует или же такого условия в договоре нет, покупатель не может принять к вычету НДС.
Отметим, что в судебной практике есть примеры, когда суды соглашались с тем, что при отсутствии договора, предусматривающего условие об авансе, вычет НДС невозможен.
Однако некоторые судьи придерживаются иной точки зрения. Так, арбитры
Центрального округа (пост. ФАС ЦО от 02.08.2011
№ Ф10-2293/11), разбирая одно из дел, установили, что сторонами в письменном виде (но не в форме конкретного договора) были согласованы все существенные условия сделки (наименование товара, его количество, цена, условия и порядок оплаты, сроки поставки). При этом поступившее предложение поставщика было принято покупателем и выполнено им путем предварительной оплаты выставленных контрагентом счетов в счет предстоящей поставки товара. Фактически данные обстоятельства суд расценил так, что между сторонами есть договор, предусматривающий условие об авансе, то есть общество выполнило требования для применения налоговых вычетов по НДС.

2011 Ф09-5136 11.

Задаток, аванс и залог – учимся отличать

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

  • Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. Договор задатка
  • Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте здесь
Читайте также:  ПФР Курская область, Железногорск, ул. Горняков, 5а: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

  • Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога по ссылке

Основные функции задатка.

Оформление документов

При оформлении задатка или аванса следует соблюдать следующие правила:

  1. В договоре указывается сумма, которая передается получателю (будь то владелец или его представитель с доверенностью). Для упрощения расчетов её рекомендуется рассчитывать как процентную меру от полной стоимости квартиры.
  2. Передача средств осуществлять рекомендуется через банк. Если же стороны сошлись на том, что деньги будут уплачены наличными, то с получателя следует обязательно получить правильно оформленную расписку. Ест естественно, следует заручиться поддержкой юриста или нотариуса.
  3. Адрес квартиры. Указывается полностью. Если же адрес ещё не установлен (покупка производится в новостройке), то рекомендуется с авансом или задатком подождать.
  4. В договор о передаче денег обязательно указывают условия неустойки. То есть, ответственность каждой из сторон на тот случай, если сделка не состоится.
  5. В документ вносится ФИО и данные паспорта сторон.
  6. Сроки исполнения условий каждой из сторон (имеется ввиду, полное завершение процесса купли/продажи и передачи недвижимости в распоряжение покупателю).

Образец можно получить либо у риэлтора, либо у нотариуса, который будет сопровождать сделку. Четкой установленной формы договора получения задатка/аванса не существует, сам документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор составляется в 2-х экземплярах, соответственно, по одному для каждой из сторон сделки.

И порой для продавца выгодней отказать в продаже квартиры, после чего повысить цену.

Нюансы залога при аренде

Залог наиболее часто используется при оформлении арендного договора, а не при покупке или продаже недвижимости. Поэтому владелец квартиры может потребовать у арендатора оплату не только за месяц проживания, но и некоторую сумму средств, которая будет использоваться собственником жилья при порче имущества. Поэтому ремонт сломанных предметов будет оплачиваться непосредственным хозяином, для чего он будет пользоваться имеющейся залоговой суммой.

Залог считается эффективным материальным обеспечением. Но он является более сложным в оформлении, чем задаток.

Залог наиболее часто используется при оформлении арендного договора, а не при покупке или продаже недвижимости. Поэтому владелец квартиры может потребовать у арендатора оплату не только за месяц проживания, но и некоторую сумму средств, которая будет использоваться собственником жилья при порче имущества. Поэтому ремонт сломанных предметов будет оплачиваться непосредственным хозяином, для чего он будет пользоваться имеющейся залоговой суммой.

Залог считается эффективным материальным обеспечением. Но он является более сложным в оформлении, чем задаток.

Поэтому владелец квартиры может потребовать у арендатора оплату не только за месяц проживания, но и некоторую сумму средств, которая будет использоваться собственником жилья при порче имущества.

Разновидности предоплаты

В торгово-денежных отношения крайне важно обезопасить себя и свои финансы от действия мошенников. Это можно сделать разными способами.

ВНИМАНИЕ! Предоплата – конкретная денежная сумма, которая передается от покупателя продавцу в качестве предварительного платежа по сделке.

Этот факт прописывается в основном договоре, но по желанию сторон, возможно, составить отдельный документ, где будет описан факт передачи денег. Существуют несколько видов предоплаты:

  • Аванс
  • Задаток
  • Залог (с некоторыми оговорками)

Главное отличие залога от остальных типов предоплаты – это передача материальных ценностей (например, автомобиля, бытовой техники и т.д.), но не денег.

Авансовый платеж не гарантия компенсации при срыве сделки.

Что выгоднее – аванс или задаток

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой. Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Читайте также:  Должностные обязанности риэлтора по недвижимости: гид по профессии

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно. Залог – совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог – это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: “При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен”, – статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме – расписка, так и на “фирменном” бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс – это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о “чистой продаже” и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка.

Что выбрать?

Стороны вправе принять решение о том, какой способ предварительной оплаты выбрать, по обоюдному согласию. Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если продавец не уверен в том, что он впоследствии точно заключит договор о приобретении квартиры, более выгодным для него будет внесение аванса, потому что только в этом случае он сможет получить назад все внесенные деньги. Если же выбранная квартира полностью отвечает его требованиям и он ни при каких условиях не хочет ее терять, то в этом случае ему выгоднее внести задаток, ведь в таком случае, если продавец передумает заключить договор, ему придется выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Какой бы из вариантов не был выбран сторонами, покупателю перед внесением денежных средств необходимо проверить все документы на квартиру, а также полномочия лиц, подписывающих договор.

В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе ситуаций, связанных с не возвратом продавцом суммы внесенного аванса или задатка в двойном размере, стороны вправе обратиться в суд для разрешения конфликта.

номер договора;.

Ссылка на основную публикацию