Покупка доли в квартире: преимущественное право покупки доли в квартире

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально , и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

УведомлениеПоложительные аспектыОтрицательные аспекты
Вручить в руки совладельцу с его отметкой о полученииЧаще всего это самый простой и материально не затратный способМестожительство сособственника не всегда известно, он так же может не захотеть подписать документ, тем самым затягивая сделку по отчуждению жилья
Воспользоваться услугами Почты РоссииПолучение уведомления с точной датой доставки, экономия своего времени на встречу с собственником. Особенно актуально, если он постоянно проживает в другом городеЗначительная трата времени, нет гарантии, что адресат получит ваше письмо, например, если он сменил адрес
Передать уведомление, воспользовавшись услугами нотариальной конторыМаксимально надежная и простая процедура: нет необходимости самостоятельно составлять документ, встречаться с другим собственникомЗачастую эта процедура самая длительная и придется потратить значительную денежную сумму

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления.

Что такое преимущественное право?

Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.

Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Особенности преимущественного права на покупку:

  1. Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам) — читайте, могут ли прописанные не собственники претендовать на долю?
  2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
  3. Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
  4. Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
  5. Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
  6. Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
  7. Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
  8. Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  9. Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).

Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.

Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена мены доли на другое жилье п.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Непосредственная оплата доли в квартире зависит от договоренностей между сторонами.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением , нужно, конечно, сохранить.

Не продам, так поменяю

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку.

✔ Правильное извещение собственников.

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.

Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов. Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов.

Каковы риски для покупателей?

Покупая долю в квартире, вы должны предполагать свое дальнейшее участие в общем пользовании данным объектом недвижимости.

Это значит, что покупатель, который купил долю в праве собственности на квартиру, имеет право использования всей недвижимости на правах равноправного владельца, однако, право его распоряжения, согласно законодательству, распространяется лишь на его приобретенную часть и, опять же, только следом за получением согласия от остальных сособственников.

Отметим, что данное правило будет касаться не только продажи, но и сдачи доли в наем. Наличие собственников всегда делает распоряжение недвижимостью более сложным процессом.

Владение на полных правах может дополнительно усложниться также тем фактом, что объект недвижимости невозможно разделить в натуральной форме на равные части в виде комнат или квадратных метров, а поэтому нельзя утверждать, что собственник доли владеет лишь определенной зоной или помещением в квартире.

Множество собственников.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

Оплата налога.

Направление извещения адресату

Если сособственники не проблемные, их легко найти, то можно обойтись простой письменной формой и вручением извещения под расписку или заказным письмом. Доказательства нужно сохранить:

  • при вручении под расписку – составить два экземпляра уведомления, один адресату, а один с распиской о получении («Получил / подпись / И.О. Фамилия / дата») себе;
  • при отправке заказным письмом – квитанцию об отправке. Перестраховаться поможет ценное письмо с описью и уведомлением.

Нотариальными услугами по рассылке уведомлений стоит воспользоваться, если есть сомнения, например:

  • сособственники или соседи идут на конфликты;
  • установить адрес, по которому следует направить уведомление, затруднительно.

Нотариус не только поможет составить текст извещения, но и отправит его по правильному адресу, а в случае неполучения ответа удостоверит данный факт. Так проще всего обезопасить себя от возможных рисков.

Важно! Если сособственников много, больше 20, их все равно нужно уведомлять письмами, лично или нотариально. Возможность разместить извещение на сайте Росреестра доступна, только если продается нежилая недвижимость.

Есть три варианта реакции на уведомление о преимущественном праве покупки, каждый из которых имеет свои особенности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: отказ от права преимущественной покупки

По этой причине необходимо составить письменной уведомление для каждого из остальных собственников.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Иначе говоря, если посторонний человек захочет приобрести какую-либо часть в квартире, то продавец не сможет провести процедуру, не имея на это никакого разрешения.

Когда не «работает» право преимущественной покупки доли?

Понятие преимущественного права покупки, как следует из самой формулировки, применяется к сделкам купли-продажи недвижимости.

Как сформулирована данная норма права в статье 250 ГК РФ?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

А что же говорит закон о применении права преимущественной покупки при заключении договора мены? Ведь в этом случае доля в праве меняется на иное имущество или имущественное право. А такого, конкретного необходимого, имущества или права может не оказаться у лица, которое имеет право преимущественной покупки. Так, как же быть в этом случае?

А вот в данном случае право преимущественной покупки сработает. Об этом прямо говорится в статье 250 ГК РФ – правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Итак, в законе сказано: чтобы возникло право преимущественной покупки, доля должна быть предметом договора купли-продажи. Это означает, что при безвозмездной передаче доли в праве в собственность иного лица эта норма не применяется. Иными словами при безвозмездных сделках с недвижимостью право преимущественной покупки не работает. Прежде всего, это относится к сделке дарения. Именно это обстоятельство толкает некоторых собственников на заключение договора дарения вместо договора купли-продажи.

Однако, я очень не советую заключать договор дарения вместо договора купли-продажи, просто с целью обойти закон. Это грозит последствиями.

Во-первых, в случае дарения доли квартиры с целью получения денег совершается притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка будет признана ничтожной.

Во-вторых, существует большой риск потерять свои деньги, в случае признания договора дарения недействительным по суду: деньги вернуть будет невозможно, т.к. в соответствии с законом дарение является безвозмездной сделкой.

Однако есть случаи, когда право преимущественной покупки не применяется и в сделках купли-продажи. Разберемся?

Один из случаев неприменения права преимущественной покупки назван в самой статье 250 ГК РФ – это продажа с публичных торгов, когда доля продается для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо с Законом о банкротстве.

Логика законодателя проста: применение преимущественного права покупки при реализации доли на торгах, как, впрочем, и при применении других форм принудительного взыскания, затруднило и затянуло бы процесс взыскания, что привело бы к нарушению прав кредиторов.

В таком случае участники долевой собственности имеют право участвовать в публичных торгах наравне с другими участниками торгов.

Конституционный Суд РФ указывает, что положения ст. 250 ГК РФ, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона “Об исполнительном производстве” не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Следующий случай – это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.
Тут все логично. Исходя из норм Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичная норма есть и ГК РФ – по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью. А следовательно применение к данной ситуации права преимущественной покупки разрушило бы всю законодательную конструкцию.

А теперь поговорим о применимости преимущественного права покупки к случаям внесения доли в качестве вклада в хозяйственное общество.

Внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой. Это подтверждается и судебной практикой. Так, в Постановлении Пленума № 10/22 указано, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

Однако, несмотря на то, что внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой и, казалось бы, нет препятствий к тому, чтобы распространить на нее преимущественное право покупки, суды отказываются его признавать в подобных ситуациях. В частности, отменяя одно из апелляционных определений, Верховный Суд РФ указал, что ст. 250 ГК РФ не содержит указания на ее применение в случае внесения доли в уставный капитал общества.

По мнению ВС РФ, внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Еще больше споров и недоразумений вызывает вопрос о распространении преимущественного права покупки на отступное.

Это вообще моя самая любимая гражданско-правовая сделка. Поэтому если есть вопросы, обязательно пишите в комментариях!

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Конечно же, отступное не является ни куплей, ни меной, а потому формально преимущественное право покупки здесь не действует.

Но если посмотреть на механизм предоставления доли в качестве отступного по денежному обязательству, то мы увидим, что он ничем не отличается от купли-продажи.

Представим, что имеется сособственник, который желает обойти преимущественное право покупки, и покупатель, который готов приобрести его долю. Покупатель передает деньги продавцу по расписке. У продавца возникает обязательство по возврату денег. Якобы не имея возможность выплатить долг, продавец передает в качестве отступного в обход преимущественного права покупки свою долю. Как мы можем убедиться, и в случае купли, и в случае отступного вещь передается в обмен на деньги, однако преимущественное право покупки действует только там, где формально отношения сторон облечены в форму договора купли-продажи.

И снова предостережение! Воздержитесь от заключения мнимых и притворных сделок только ради того, чтобы обойти закон и право преимущественной покупки! Такие сделки ничтожны и не повлекут правовых последствий.

Один из случаев неприменения права преимущественной покупки назван в самой статье 250 ГК РФ – это продажа с публичных торгов, когда доля продается для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо с Законом о банкротстве.

Читайте также:  Кто и как разрабатывает Положение о системе управления охраной труда в организации – типовой образец для скачивания
Ссылка на основную публикацию