Как продать долю в квартире по наследству: порядок действий

Налогообложение сделок

Одним из ключевых вопросов при отчуждении имущества является налогообложение. Наследники, которые являются владельцами жилья менее 3 лет, должны оплатить подоходный налог.

Его размер составляет:

  • для резидентов РФ ставка составляет 13% от стоимости имущества;
  • нерезиденты должны платить 30%.

Резиденты, которые владеют имуществом более 3 лет, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья. Нерезиденты не освобождаются от выплат вне зависимости от срока.

Нерезиденты не освобождаются от выплат вне зависимости от срока.

Оформление договора

В договоре в обязательном порядке должны быть следующие элементы:

  • сведения о контрагентах – их Ф.И.О., адрес регистрации, юридический адрес;
  • информация о доле — ее эквивалент в метраже;
  • стоимость доли – нужно указать доскональную цену (и продублировать ее текстом).
  • согласованный порядок передачи пользования имуществом;
  • права и обязанности сторон;
  • данные о лицах, которые сохраняют право пользования долей, например, когда она ограничена комнатой.
  • ответственность сторон;
  • дополнительные условия – передача с долей другого имущество, в том числе мебели, техники, электроплитки и т.д.

К договору могут быть оформлены дополнительные соглашения – об изменении сроков, порядка передачи имущества.

Продажа доли наследодателя возможна только после смерти такого собственника и оформления наследниками своих прав в нотариальном порядке. Стороны обязательно указывают, что доля, на момент ее продажи, не находится в залоге и свободна от арестов. Если доля выделена в натуре, то понадобится обозначить ее подробные параметры – метраж, расположение. В договоре нужно указать адрес жилого помещения, в котором гражданин продает долю.

Договор должен быть оформлен в трех экземплярах. Один экземпляр предназначен для Росреестра. По одному экземпляру полагается оставить у продавца и покупателя. В договоре нужно указать, что у экземпляров будет равная юридическая сила.

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  • бланк договора;
  • техническая документация на долю;
  • правоустанавливающие документы на долю, включая выписку из ЕГРН или свидетельство.

Выписка должна оформляться непосредственно за несколько дней до сделки. Договор желательно составить в печатном виде. Он должен быть датирован и подписан сторонами. Стороны должны договориться о порядке несения расходов на сделку.

Контрагенты согласуют порядок передачи денег, а также подписывают соответствующий акт. Средства можно передать наличными, но для взаимных расчетов целесообразней воспользоваться банковской ячейкой.

Для оформления договора понадобятся следующие документы.

Актуальные вопросы и ответы

  • Вопрос №1. Я с мужем прожила в его квартире 7 лет. Наш брак официально не зарегистрирован. Имею ли я право на обязательную долю в квартире после смерти мужа?Ответ №1. Совместное проживание в квартире без официальной регистрации брака не дает права стать наследополучателем, соответственно, и рассчитывать на получение обязательной доли.
  • Вопрос №2. Как быть с машиной, полученной по наследству несколькими наследополучателями, если один наследник желает ее продать, а второй не хочет ее выкупить?Ответ №2. В данном случае разделить машину можно только после ее продажи. Процедура продажи представляет следующий алгоритм действий:
  • нужно установить оценочную стоимость автотранспорта (делают это спецкомпании, которые выдают соответствующую документацию);
  • на основании документа о стоимости машины нотариус выдаст каждому наследополучателю свидетельство о праве на владение частью транспорта;
  • автомобиль выставляется на продажу.

В договоре купли-продажи свою подпись ставят все владельцы доли машины и покупатель.

  • Вопрос №3. Какой налог придется заплатить наследополучателю при продаже доли унаследованной жилплощади?Ответ №3. Если наследник был собственником части унаследованной квартиры меньше трех лет, то ему придется оплатить госналог в размере 13% от рыночной стоимости доли квартиры. Отсчет времени начинается с даты регистрации документа, свидетельствующего вступление в право собственности.

Юридическая практика пользуется двумя методами для снижения размера налога:

  • Если сохранены все платежные документы, связанные с расходами на получение унаследованной части имущества, то на эту сумму можно уменьшить размер налога.
  • Можно опереться на ст. 220 Налогового кодекса. В данном положении предполагается налоговый вычет до одного миллиона рублей.

Как правило, вступление в право собственности на долю квартиры не сопряжено с большими расходами, поэтому юристы рекомендуют прибегнуть ко второму варианту.

Консультация юриста 2500 рублей БЕСПЛАТНО.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

  1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство.
  3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
  4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
  • сбор необходимых документов (см. ниже);
  • оформление и подписание договора купли-продажи;
  • прием денежных средств;
  • регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке. Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке. Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

регистрация перехода правомочий на владение.

Регистрация доли в собственность

После урегулирования вопросов о размере долей и их цене новым собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра для регистрации доли во владение. Кроме заявления, свидетельства, выданного нотариусом, и техплана жилья, потребуется еще и квитанция об оплате госпошлины в размере 200 руб. Только после внесения в Единый госреестр наследник становится полноправным собственником и может приступить к продаже доли наследства.

В случае споров в вопросе размеров установленных долей процесс получения свидетельства увеличится на срок судебных разбирательств.

Выделение и продажа доли в наследстве

Принятие наследства – это распространенная и довольно простая юридическая процедура, которая предусматривает определенный порядок действий со стороны наследников при оформлении своих прав. Но не всегда все бывает гладко. Сложности могут возникнуть, например, если часть нужных документов отсутствует или несколько преемников не могут самостоятельно разделить имущество умершего родственника. В этой статье мы расскажем о способах раздела полученной собственности и том, как продать свою долю наследства.

При обращении к юристу нужно предоставить завещание найти этот документ можно через любую нотариальную контору , свидетельство о смерти завещателя и справку о его месте проживания.

Обязательные доли

Хоть и разрешено завещать имущество любым лицам, все же права некоторых граждан не могут быть ущемлены. Есть обязательная доля. Право на нее имеют:

  • дети до 18 лет;
  • нетрудоспособные родители, супруги;
  • остальные нетрудоспособные родственники.
Читайте также:  Продолжительность ежегодного оплачиваемого отпуска для ДПО учебного центра

Эти лица могут получить не меньше половины необходимой для них части, какое бы завещание ни было составлено.

На ее получение не нужно разрешение остальных наследников. Совместное жительство, например, как при гражданском браке, не предоставляет право на получение наследство. Обязательную долю нельзя наследовать. Судом иногда принимается решение об отказе в ее получении, если приемник будет считаться недостойным. Самостоятельно отказаться от нее нельзя.

дети до 18 лет;.

Порядок продажи унаследованной доли в квартире

Следует отметить, что доля собственности, выделенная в квартире, — объект, гораздо менее привлекательный для покупателя, чем жильё целиком. Причина вполне очевидна: если в финансовом отношении упомянутая часть наследства может быть совершенно чётко оценена и представлена, то в реальной жизни, даже после обозначения зон, принадлежащих каждому из сособственников, представить пользование ею достаточно сложно.

Споры о порядке пользования общей квартирой возникают даже между родственниками — тем более сложно будет ужиться с незнакомыми людьми стороннему покупателю.

Как показывает практика, чаще всего долю в квартире приобретают не ради проживания на территории, а с целью получения прописки: в этом случае площадь решающего значения не имеет, а жить на указанной территории и общаться с другими сособственниками совершенно не обязательно.

Следовательно, основная проблема для владельца унаследованной части квартиры — найти подходящего покупателя. Сделать это можно даже заранее, до вступления в наследство, однако продать собственность без прохождения указанной формальности невозможно.

Поскольку порядок вступления в наследство и перерегистрации собственности к теме статьи напрямую не относится, приведённая далее схема предполагает, что все документы у частного лица уже на руках.

Теперь ему следует:

  1. Инициировать выделение в унаследованной собственности физической (натуральной) доли — к примеру, в виде одной комнаты или части комнаты. Лучше всего это сделать, мирно договорившись с сособственниками (другими наследователями), составив соответствующее соглашение, подписанное каждой из сторон, и заверив его у нотариуса. Если спокойный диалог по той или иной причине представляется невозможным, гражданину остаётся лишь обратиться в районный или городской суд. Логично, что истцом в таком случае будет податель искового заявления, а ответчиками — все сособственники или, в определённых условиях, их законные представители.Перед подачей заявления требуется провести техническую экспертизу общей собственности, а в заявлении необходимо указать, по какой причине потенциальный продавец желает выделить натуральную долю. Если выделить часть в имуществе не представляется возможным, суд может утвердить порядок поочерёдного пользования долей. В таком случае, разумеется, шансы на продажу наследства резко уменьшаются, если не сводятся к нулю.
  2. Важнейший шаг, игнорировать который в соответствии с действующим законодательством нельзя, — официальное предложение о приобретении выделенной части квартиры сособственникам, согласно статье 250 Гражданского кодекса обладающим преимущественным правом на её приобретение. Помимо прочих наследников такое право имеют и лица более 12 месяцев проживающие на указанной территории. Если продавец по незнанию или намеренно пренебрёг требованиями закона, любой из сособственников может по своей инициативе оспорить совершённую сделку в судебном порядке. Тогда заключённый договор купли-продажи будет признан недействительным, что негативно повлияет на имидж продавца и приведёт несостоявшегося покупателя к необходимости искать новый объект приобретения. Разумеется, отказ каждого сособственника от покупки должен быть оформлен в письменном виде, однако заверения нотариуса в данном случае не требуется.
  3. Если до этого гражданин наследник не нашёл покупателя, сейчас, имея на руках отказ прочих, самое время приступить к поискам. Делать это можно как самостоятельно, например, подавая объявления в газеты или размещая их в интернете, так и с привлечением агентов.
  4. После того как возможный покупатель найден, настаёт время переговоров о цене, определения порядка выплат (о возможных вариантах будет рассказано ниже), составления и подписания в присутствии нотариуса договора купли-продажи. Заключительный этап — перерегистрация прав на недвижимое имущество в ближайшем отделении Росреестра или многофункциональном центре.
Читайте также:  Франшиза государственных закупок и тендеров: понятие и правила использования от ведущих компаний

Важно отметить два момента:

  • по мере надобности каждый из контрагентов может привлечь, не заручаясь согласием второго, третьих лиц, выполняющих роль свидетелей: это поможет минимизировать риск от недобросовестного поведения второго участвующего в сделке лица;
  • не рекомендуется занижать цену доли по сравнению с той, что была предложена сособственникам: это ещё один повод для аннулирования сделки после обращения в суд любого из них.

По завершении всех формальностей сделка считается состоявшейся, и покупатель становится официальным собственником выделенной доли.

Сделать это можно даже заранее, до вступления в наследство, однако продать собственность без прохождения указанной формальности невозможно.

Продажа недвижимости

Если владельцами недвижимости является несколько человек, ее продажа будет связана с рядом затруднений. Главное из них – условность доли. Плюс необходимо будет уплатить налог на продажу недвижимости полученной по наследству. В денежном эквиваленте часть имущества выражается без затруднений, однако определить конкретные границы части, полученной в наследство, на практике достаточно проблематично. Покупатель стремится обзавестись объектом, границы которого четко определены. Расплывчатость приобретаемого имущества может уменьшить желание купить долю дома.

Юридически оформить долю в наследстве.

Можно ли продать долю в квартире до вступления в наследство

Здравствуйте. По закону наследник не сможет продать свою «будущую» долю до вступления в наследство. Конечно, есть способ через отказ от наследства, но там много нюансов и условий. Для справки — в законе нет такого понятия как вступление в наследство, есть только принятие наследства — ст. 1153 ГК РФ.

Чтобы наследник смог продать свою долю, ему нужно стать ее собственником. Для этого ему нужно получить у нотариуса свидетельство о наследстве. А пока собственником документально считается наследодатель, поэтому договор купли-продажи доли от наследника не пройдет регистрацию.

П. 2 ст. 209 ГК РФ — «Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам» . ПП. 4 п. 2 ст. 14 Федерального закона о регистрации недвижимости — «Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: свидетельства о праве на наследство» . П. 1 ст. 1162 ГК РФ — «Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом. Свидетельство выдается по заявлению наследника» . П. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации невидимости — «Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости» .

Образец свидетельства о наследстве

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Алгоритм продажи такой: 1) Наследник принимает наследство и получает у нотариуса свидетельство. 2) Подает свидетельство на регистрацию. 3) На основании свидетельства регистрируется право собственности. 4) Собственник может продать долю. Моя общая инструкция — как продать свою долю в квартире. По-конкретнее — как продать долю другому собственнику.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

1158 ГК РФ Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства, а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

Сроки продажи и размер налогообложения

Если документы для продажи жилья своевременно подготовлены, и ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может затянуться до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки покупаемой в ипотеку недвижимости.

Реализуя в 2020 году жилье, полученное по наследству, собственнику стоит помнить, что если он владел им менее 3 лет, то на него возлагается обязанность по уплатить налоги в размере 13 % от полученной прибыли (30 % для иностранных граждан). Налог взимается с суммы свыше 1 млн. руб., при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Действующим законодательством не предусмотрены отдельные категории граждан, освобождаемые от уплаты налога при продаже жилья, оплатить его должны все, в том числе пенсионеры. Освобождение от такой обязанности связано лишь со сроками владения жильем.

Имущественный вычет.

Как продать долю в квартире по наследству: порядок действий

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Читайте также:  Скачать шаблон документа "Заявление о принятии мер прокурорского реагирования в связи с незаконным использованием анкетных данных".

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Оформление доли в квартире

Очень часто лица хотят продать долю в квартире по наследству. Однако, прежде чем это сделать, важно оформить все документы о собственности. Оформление наследства части недвижимости имеет ряд особенностей. Деление квартиры иди дома на доли зависит, прежде всего, от количества собственников. Если покойный владел частью недвижимости, важно известить всех лиц, также проживающих в ней.
Доля также может быть унаследована одним или несколькими лицами.

Оформляя долю в квартире, стоит быть особенно внимательными. Если наследополучатель неправильно оформил документы, могут возникнуть проблемы с последующей продажей. Процедура наследования проходит по тому же алгоритму, что и отдельные объекты.

Лица, достигшие пенсионного возраста.

Последствия нарушения преимущественного права покупки доли

Если же собственник доли, в нарушение требований закона, не предложил иным собственникам купить у него долю, то могут наступить негативные последствия как для продавца, так и для новоиспеченного покупателя.

Любой из сособственников, чье преимущественное право на покупку было нарушено, может обратиться в суд для переоформления проданной доли в квартире на себя.

При этом следует знать, что законом установлен трехмесячный срок для обращения в суд с таким требованием. Срок начинает идти с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права покупки.

Но при этом следует учитывать следующее.

Подавая иск о переводе на себя прав покупателя, истец – сособственник обязан внести на банковские реквизиты Судебного департамента по месту рассмотрения спора, уплаченные покупателем – ответчиком по сделке денежные средства.

Именно эта сумма компенсирует прежнему покупателю все его расходы на приобретение доли в квартире при переводе прав покупателя на иное лицо.

Суд может признать требования сособственника законными. В этом случае решением суда производится замена покупателя в договоре на этого сособственника.

Вступившее в законную силу решение суда о переводе прав покупателя на новое лицо является основанием для проведения соответствующей регистрации в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Помимо этого, обязательной государственной регистрации подлежит переход прав на долю новому покупателю.

Вопрос налогообложения

Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители.

Ссылка на основную публикацию